新築住宅なのにローンが通らない？！役所審査未通過物件の購入リスクと注意点

役所審査未通過物件とは何か？

まず、「役所の最終審査を通っていない」とはどういうことなのかを理解しましょう。これは、建築基準法（建築物に関する最低限の安全基準を定めた法律）や都市計画法（都市の整備や開発に関する法律）などの法令に基づいた建築確認（建築物が法令に適合しているかを確認する手続き）や検査（建築物が実際に法令どおりに建築されているかを確認する手続き）が完了していない状態を指します。

簡単に言うと、建築物として「正式にOK」をもらっていない状態です。そのため、建築確認済証（建築物が法令に適合していることを証明する書類）が発行されていません。

ローン審査に通らない理由

都市銀行が住宅ローンを承認しないのは、リスク回避のためです。役所審査未通過物件は、以下のリスクがあるため、融資機関は慎重になります。

* **法令違反の可能性:** 建築基準法違反などがあれば、解体命令が出される可能性があります。そうなると、住宅ローンを返済できなくなります。
* **瑕疵（かし）の存在:** 建築確認がされていないため、構造上の欠陥（建物の強度や耐久性に問題があること）や施工不良（建築の品質に問題があること）が見つかる可能性が高いです。修理費用が莫大になる可能性も考えられます。
* **売買契約の無効:** 法令違反物件の場合、売買契約自体が無効になる可能性があります。

地方銀行が融資を承諾するケースもありますが、金利が高かったり、融資額が少なかったりする可能性があります。

関係する法律・制度

建築基準法、都市計画法、宅地建物取引業法（不動産取引に関する法律）などが関係します。特に、宅地建物取引業法では、重要事項説明において、物件の瑕疵や法令違反の可能性について、売主は買主に対して明確に説明する義務があります。

誤解されがちなポイント

「新築物件」だから安全とは限りません。建築確認が完了していないということは、法令に適合しているかどうかの確認がされていないことを意味します。見た目だけで判断せず、書類をしっかり確認することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

* **書類を徹底的に確認する:** 建築確認申請書類、検査済証、設計図書などを確認し、問題がないか専門家に見てもらうことが重要です。
* **価格交渉:** リスクを考慮して、価格交渉を行うべきです。
* **瑕疵担保責任の確認:** 売買契約において、瑕疵担保責任（売買された物件に欠陥があった場合、売主が責任を負うこと）の範囲を明確にしましょう。
* **専門家への相談:** 弁護士や不動産鑑定士などに相談し、物件の状況やリスクを正確に把握しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

役所審査未通過物件の購入は、非常にリスクが高いです。法律や不動産取引に詳しくない場合、自分で判断するのは困難です。弁護士や不動産鑑定士、建築士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることを強くお勧めします。

まとめ

役所審査未通過物件は、一見魅力的な価格に見えても、様々なリスクを伴います。購入前に、物件の状況を徹底的に調べ、専門家の意見を聞き、リスクを十分に理解した上で判断することが重要です。安易な判断は、大きな損失につながる可能性があります。 地方銀行でローンが通るからといって、安易に購入を決断せず、専門家と相談の上、慎重に検討しましょう。