新築住宅の親子名義購入と名義変更、相続時のローン負担：贈与税と手続きを徹底解説

【背景】
* 10年前、母と同居するため、母の家の売却益約700万円を頭金に新築住宅を購入予定でした。
* 不動産会社から贈与税の指摘を受け、7：3（息子7、母3）の割合でローンを組みました。
* これまで固定資産税の3割を母が負担していましたが、母の年金生活が厳しくなり、私が負担したいと考えています。

【悩み】
* 住宅の名義を私（息子）一人に変更したい場合、費用や手続きはどうすれば良いですか？自分でできますか？誰に頼めば良いですか？贈与税は発生しますか？
* 名義をそのまま二人名義にして、母が亡くなった場合、住宅ローンの支払いが減額されますか？
* 母に金銭的な負担をかけたくないので、詳しい手続きや費用について教えてください。

名義変更は司法書士に依頼、贈与税は発生、ローン減額は不可

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産の名義と贈与税、相続

不動産の名義とは、その不動産の所有者を公的に証明するものです。名義変更とは、所有者を変更する手続きです。この手続きには、所有権移転登記（登記所へ所有権の移転を記録する手続き）が必要です。今回のケースでは、親子間での名義変更となるため、贈与税（財産を無償で贈与した場合に課税される税金）の問題が発生する可能性があります。また、相続とは、被相続人が亡くなった際に、その財産が相続人に引き継がれることです。相続が発生した場合、相続税（相続財産に対して課税される税金）がかかる場合があります。

今回のケースへの直接的な回答

1. **名義変更の手続き:** ご自身で手続きを行うことは可能ですが、専門知識が必要で複雑なため、司法書士（不動産登記手続きの専門家）への依頼がおすすめです。司法書士に依頼することで、正確かつ迅速な手続きが期待できます。費用は司法書士の報酬や登録免許税（国に支払う税金）など、数万円から十数万円程度かかります。名義変更は贈与とみなされるため、贈与税の申告と納税が必要になります。贈与税の税率は贈与額や親子の関係などによって異なります。

2. **住宅ローンの負担:** 母が亡くなった場合、住宅ローンはそのまま残ります。ローン契約は息子さんと母さんの連帯債務（債務者が複数いる状態）になっている可能性が高いため、母さんの死亡によってローンの支払いが減額されることはありません。息子さんが単独でローンを支払う責任を負うことになります。

関係する法律や制度

* **不動産登記法**: 不動産の名義変更手続きに関する法律です。
* **相続税法**: 相続が発生した場合の税金に関する法律です。
* **贈与税法**: 財産の贈与に関する税金に関する法律です。

誤解されがちなポイントの整理

* **固定資産税の負担**: 固定資産税は、不動産の所有者に課税されます。名義が息子さん一人になれば、息子さんが全額を負担することになります。
* **ローン減額の誤解**: ローン契約の内容によっては、連帯保証人がいる場合でも、保証人の死亡によってローンの負担が減ることはありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

名義変更の手続きは、司法書士に依頼するのが最も確実です。司法書士への依頼方法は、インターネット検索や弁護士会、司法書士会への問い合わせなどで確認できます。贈与税の計算は複雑なため、税理士（税金に関する専門家）に相談することをおすすめします。事前に税理士に相談することで、贈与税額を正確に把握し、適切な手続きを行うことができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 不動産や税金に関する専門知識がない場合
* 手続きが複雑で、自身で対応することが困難な場合
* 贈与税の計算や申告が不安な場合
* ローン契約の内容について不明な点がある場合

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

住宅の名義変更は司法書士に依頼するのが安全で確実です。贈与税が発生するため、税理士への相談も必要です。ローンの負担は、名義変更後も変わりません。専門家の力を借り、適切な手続きを進めることが重要です。不明な点は、専門家にご相談ください。