新築建て売り購入！親からの生前贈与と頭金名義、夫婦共有名義への変更は可能？贈与税とローン審査への影響は？

1. 不動産の名義と共有について

不動産の名義とは、その不動産の所有者を示すものです。 共有名義とは、複数の所有者が共同で所有する状態を指します。 例えば、夫婦共有名義であれば、夫と妻が共にその不動産の所有者となります。 所有権の割合は、契約で自由に決められます（例えば、夫60%、妻40%など）。 今回のケースでは、頭金部分を妻名義にし、残金を夫がローンで支払うことで、最終的に夫婦共有名義にすることを検討しているわけですね。

2. 今回のケースへの直接的な回答

専業主婦の方でも、頭金部分を妻名義にし、住宅を夫婦共有名義にすることは可能です。しかし、いくつかの重要な点を考慮する必要があります。 特に、ローン審査と贈与税への影響をしっかり確認しなければなりません。

3. 関係する法律や制度：贈与税と不動産登記

贈与税とは、親族などから財産を無償で受け取った際に課税される税金です。 今回のケースでは、親から受け取った頭金が贈与に該当します。 贈与税の計算は複雑ですが、基本的に贈与額から基礎控除額を差し引いた金額に対して税金が課せられます。 基礎控除額は年間110万円です（令和6年現在）。 また、住宅取得のための贈与については、一定の条件を満たせば非課税となる特例があります。

不動産登記とは、不動産の所有者や権利関係を公的に登録する制度です。 共有名義にするには、登記手続きが必要になります。 この手続きは、司法書士などに依頼するのが一般的です。

4. 誤解されがちなポイントの整理

* **共有名義＝ローンが組めるわけではない:** 共有名義にしても、ローン審査は個々に行われます。妻が専業主婦の場合、収入がないため、単独でローンを組むのは難しいでしょう。
* **贈与税は必ずかかるわけではない:** 住宅取得のための贈与には非課税となる特例があります。 しかし、この特例を受けるには、一定の条件を満たす必要があります。 専門家に相談して、適用できるか確認しましょう。
* **契約時だけでなく、ローン審査にも影響する:** 銀行は、ローンの返済能力を慎重に審査します。 頭金の名義変更や共有名義にすることは、ローン審査に影響を与える可能性があります。 銀行に事前に相談することが重要です。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、贈与税の非課税特例が適用できるか、税理士に相談しましょう。 次に、銀行に相談し、共有名義にする場合のローン審査について確認します。 銀行によっては、妻名義の頭金と夫名義のローンを組み合わせた共有名義を認めない場合もあります。 そのため、銀行と十分に相談し、合意を得ることが重要です。 契約前に、司法書士に相談し、登記手続きに必要な書類や費用について確認しておきましょう。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税、ローン審査、不動産登記など、専門的な知識が必要な事項が多く含まれています。 これらの手続きをスムーズに進めるためには、税理士や司法書士、不動産会社などの専門家に相談することが非常に重要です。 誤った手続きを行うと、税金が余計にかかったり、ローン審査が通らなかったり、トラブルに巻き込まれる可能性があります。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 専業主婦でも、夫婦共有名義にすることは可能ですが、ローン審査や贈与税に影響します。
* 贈与税の非課税特例やローン審査について、税理士や銀行に相談することが重要です。
* 不動産登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
* 専門家への相談は、トラブルを防ぎ、スムーズな手続きを進めるために不可欠です。 早めの相談を心がけましょう。