新築戸建てを賃貸併用3階建てに！ローン、税金、相談先を徹底解説

賃貸併用住宅とは？基礎知識をわかりやすく解説

賃貸併用住宅とは、自分が住む住宅部分と、賃貸として貸し出す部分が一緒になっている建物のことです。一戸建てだけでなく、マンションなどでも見られます。今回のケースでは、新築の戸建て住宅を検討しており、3階建てにして一部を賃貸として活用しようと考えていますね。

賃貸併用住宅のメリットは、主に以下の3点です。

• 家賃収入を得られる： ローン返済の負担を軽減したり、生活費の足しにしたりできます。
• 資産価値が向上する可能性： 賃貸部分があることで、将来的に売却する際の資産価値が高まる可能性があります。
• 税金対策になる場合がある： 固定資産税や相続税などの税金対策になることもあります。

一方、デメリットとしては、

• 入居者管理の手間： 賃貸部分の入居者募集や、契約、トラブル対応など、管理業務が発生します。
• 空室リスク： 入居者がいない期間は家賃収入が得られないため、ローンの返済が苦しくなる可能性があります。
• 建築費用が高くなる場合がある： 賃貸部分を設けることで、建築費用が通常より高くなる可能性があります。

賃貸併用住宅を検討する際には、これらのメリットとデメリットを理解した上で、慎重に計画を立てることが重要です。

新築戸建てを賃貸併用にする場合の具体的なアドバイス

今回のケースでは、新築戸建てを3階建てにし、ワンルームを2部屋賃貸にする計画です。以下に、具体的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 間取りの工夫： 賃貸部分と居住部分を明確に分け、プライバシーを確保することが重要です。玄関や水回りを別々に設けるなど、間取りを工夫しましょう。
• 防音対策： 賃貸部分と居住部分の間や、上下階の間に防音対策を施すことで、騒音トラブルを避けることができます。
• 設備の選定： 賃貸部分には、入居者のニーズに合った設備（エアコン、インターネット環境など）を整えることが重要です。
• 家賃設定： 周辺の家賃相場を調査し、適切な家賃を設定しましょう。
• ローンの検討： 賃貸収入を見込んだ住宅ローン（アパートローンなど）を検討することもできます。

これらのアドバイスを参考に、専門家とも相談しながら、最適なプランを立てていきましょう。

賃貸併用住宅に関わる法律や制度

賃貸併用住宅を建てる際には、いくつかの法律や制度を理解しておく必要があります。

• 建築基準法： 建物の構造や用途、防火性能などに関する規定です。
• 都市計画法： 用途地域（住居系、商業系など）によって、建てられる建物の種類や高さなどが制限されます。
• 不動産特定共同事業法： 不特定多数の人が共同で不動産投資を行う場合に適用されます。
• 借地借家法： 賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。

これらの法律や制度に違反しないよう、建築士や不動産会社などの専門家と連携し、確認しながら進めることが大切です。

賃貸併用住宅で誤解されがちなポイント

賃貸併用住宅に関する誤解として、以下のようなものがあります。

• 家賃収入だけでローンが完済できる： 家賃収入はあくまで収入の一部であり、空室リスクや修繕費などの費用も考慮する必要があります。
• 節税効果が高い： 税金対策になる場合もありますが、必ずしも節税できるとは限りません。
• 誰でも簡単に始められる： 賃貸経営には、入居者管理や修繕など、様々な手間がかかります。

これらの誤解を避けるためには、事前にしっかりと情報収集し、専門家と相談することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

実際に賃貸併用住宅を建てる際の、実務的なアドバイスと具体例をいくつかご紹介します。

• 事業計画書の作成： 賃貸収入、支出、ローン返済などを詳細に記載した事業計画書を作成しましょう。
• 土地選び： 賃貸需要が見込める地域を選ぶことが重要です。駅からの距離や周辺の環境などを考慮しましょう。
• 設計事務所の選定： 賃貸併用住宅の設計実績が豊富な設計事務所を選ぶことが大切です。
• 不動産会社の選定： 入居者募集や管理を委託する不動産会社を選びましょう。
• 保険への加入： 火災保険や家財保険などに加入し、万が一の事態に備えましょう。

具体例として、ある方が都心から少し離れた場所に土地を購入し、3階建ての賃貸併用住宅を建てました。1階を駐車場、2階を居住スペース、3階を賃貸ワンルームとしています。周辺の家賃相場を参考に家賃を設定し、入居者も順調に決まり、安定した収入を得ています。

専門家に相談すべき場合とその理由

賃貸併用住宅に関する相談は、様々な専門家に行うことができます。それぞれの専門家が得意とする分野が異なるため、目的に合わせて相談先を選ぶことが大切です。

• 建築士： 賃貸併用住宅の設計や、建築基準法などの法令に関する相談ができます。
• 不動産会社： 土地選びや、入居者募集、賃貸管理に関する相談ができます。
• ファイナンシャルプランナー： 資金計画や、ローンの借り入れ、税金に関する相談ができます。
• 税理士： 税金対策や、確定申告に関する相談ができます。
• 弁護士： 賃貸契約や、トラブルに関する相談ができます。

今回のケースでは、

• 資金計画や税金対策： ファイナンシャルプランナーや税理士
• 設計や建築に関する相談： 建築士
• 土地選びや賃貸経営に関する相談： 不動産会社

への相談がおすすめです。

まとめ｜新築戸建てを賃貸併用にする際の重要ポイント

新築戸建てを賃貸併用住宅にする際には、以下の点が重要です。

• 綿密な計画： 資金計画、間取り、家賃設定などをしっかりと計画しましょう。
• 専門家との連携： 建築士、不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど、様々な専門家と連携しましょう。
• リスク管理： 空室リスクや、修繕費などのリスクを考慮しましょう。
• 情報収集： 賃貸経営に関する情報を積極的に収集しましょう。

これらのポイントを押さえ、専門家と相談しながら、理想の賃貸併用住宅を実現しましょう。