新築戸建の不動産持分変更！贈与税対策と登記費用を徹底解説

回答と解説

不動産持分の基礎知識

不動産の所有権は、複数人で共有することができます。この場合、各人の所有割合を「持分」と言います。今回のケースでは、ご夫婦で1/2ずつ所有している状態です。 不動産の売買や相続、贈与などを行う際には、この持分が重要な役割を果たします。 登記簿（不動産の所有者や権利関係を記録した公的な書類）には、所有者の氏名や持分が記載されています。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の①～③について、それぞれ解説します。

① **錯誤による持分割合の変更**： 法律上、「錯誤（誤り）」を理由に契約を取り消すことは可能です（民法第95条）。しかし、購入時に専門家も同席し、持分について説明を受けていることから、錯誤を主張するのは難しいでしょう。 銀行の承諾を得るには、まず、りそな銀行に事情を説明し、持分変更の必要性を伝え、協力を仰ぐ必要があります。 具体的な対応としては、税理士作成の贈与税に関する資料などを提示し、持分変更が税金対策として必要不可欠であることを丁寧に説明することが重要です。 銀行は、ローンの返済能力に問題がないことを確認したいので、その点も強調しましょう。

② **「真正なる登記名義の回復」と登録免許税**： 持分変更を「真正なる登記名義の回復」として行う場合、登録免許税は3700万円×1/2×2/1000＝37万円ではありません。 「真正なる登記名義の回復」とは、本来の名義人に戻す登記のことです。 この場合、変更後の持分（妻100%）を基準に税額が計算されます。 正確な税額は、司法書士に相談して算出してもらうのが確実です。

③ **住宅に係る登録免許税の軽減措置**： この軽減措置は、住宅取得のための登記に適用されます。しかし、今回のケースは、既に登記済みの物件の持分変更です。そのため、軽減措置の適用は難しいと考えられます。

関係する法律や制度

* **民法**: 契約の錯誤、所有権に関する規定
* **不動産登記法**: 不動産登記に関する規定
* **相続税法**: 相続税に関する規定
* **贈与税法**: 贈与税に関する規定

誤解されがちなポイントの整理

* **住宅特別控除と持分**: 住宅特別控除は、住宅ローン控除と異なり、持分比率に関係なく、住宅取得者本人が受け取ることができます。
* **錯誤と無効**: 錯誤を理由に契約を無効にするのは、非常にハードルが高いです。専門家の助言なく、重大な誤解があった場合に限り認められる可能性があります。
* **登録免許税の計算**: 登録免許税の計算は、不動産の価格と変更される持分によって複雑になります。司法書士に確認することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

* りそな銀行に、税理士の意見書や贈与税の試算書などを提示し、持分変更の必要性を丁寧に説明しましょう。
* 司法書士に依頼し、正確な登録免許税の金額を算出してもらいましょう。
* 可能であれば、税理士にも相談し、最適な税金対策を検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースは、法律や税金に関する専門知識が必要なため、税理士や司法書士に相談することを強くお勧めします。 自己判断で手続きを進めると、思わぬトラブルや追加費用が発生する可能性があります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 不動産持分変更は、銀行の承諾、税金対策、登録免許税など、様々な要素を考慮する必要があります。
* 錯誤による変更は難しい可能性が高く、銀行との交渉が重要です。
* 登録免許税は、司法書士に確認することが不可欠です。
* 専門家への相談は、トラブル防止と費用削減に繋がります。

今回の説明が、ご質問者様のお役に立てれば幸いです。 専門家にご相談の上、慎重に進めてください。