新築購入！フラット35ペアローンで賢く持分割合を決める方法～住宅ローン控除と贈与税対策～

回答と解説

フラット35とペアローンについて

フラット35（住宅金融支援機構が提供する住宅ローン）のペアローンは、夫婦2人で住宅ローンを借り入れる制度です。 ペアローンでは、ローン契約者それぞれが、住宅の所有権をどの割合で持つのかを「持分割合」として設定する必要があります。この持分割合は、住宅ローン控除の額や、将来的な相続、贈与に影響を与えます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、将来妻が専業主婦になる可能性を考慮すると、夫の持分割合を多く設定する（例：80：20）方が有利です。理由は、住宅ローン控除の計算と贈与税の観点からです。

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除は、住宅ローンを支払った金額の一部を税金から控除できる制度です。控除額は、住宅ローンの借入額と、住宅の所有者の所得に依存します。 夫の持分を多くすることで、夫の所得に対する控除額が大きくなり、税負担を軽減できます。妻の所得がゼロになったとしても、夫の所得に基づいて控除を受けることができます。

贈与税の観点

夫婦間で住宅の持分割合を設定する際には、贈与税の問題も考慮する必要があります。 例えば、夫の年収が妻より高いため、夫の持分を多く設定した場合、妻から夫への贈与とみなされる可能性があります。しかし、住宅取得のための資金援助であれば、一定の範囲内であれば贈与税は非課税となります（「特例贈与」）。 税理士など専門家に相談し、適切な手続きを行うことで、贈与税の負担を避けることができます。

誤解されがちなポイントの整理

「持分割合＝借入金の割合」ではありません。 持分割合は、住宅の所有権の割合を示し、借入金の割合とは独立して設定できます。 借入金の割合は、返済能力を考慮して決定するのが一般的です。 持分割合を決定する際には、税金対策だけでなく、将来の相続や離婚なども考慮する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

夫80：妻20の持分割合にする場合、ローン契約は夫婦それぞれが2250万円と1100万円を借り入れる形ではなく、夫が3000万円、妻が350万円を借り入れる形にすることも可能です。 これは、自己資金の活用方法や、各々の返済能力によって調整できます。 重要なのは、税理士や司法書士などの専門家と相談し、ご自身の状況に最適な方法を見つけることです。

専門家に相談すべき場合とその理由

税金や法律に詳しくない場合は、税理士や司法書士に相談することを強くお勧めします。 彼らは、個々の状況に合わせた最適な持分割合や、贈与税対策などをアドバイスしてくれます。 専門家のアドバイスを受けることで、将来的なトラブルを回避し、安心してマイホームライフを送ることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* ペアローンでは、住宅の所有権割合である持分割合を設定する必要があります。
* 将来、妻が専業主婦になる可能性がある場合は、夫の持分割合を多く設定する（例：80：20）方が、住宅ローン控除のメリットを最大限に活かせます。
* 贈与税の観点から、専門家への相談が重要です。
* 持分割合と借入金の割合は必ずしも一致する必要はありません。
* 税理士や司法書士などの専門家に相談することで、最適な方法を選択し、将来的なリスクを回避できます。

この解説が、質問者様だけでなく、多くの読者の方々の参考になれば幸いです。