旗竿地（はしかんち）中古物件購入！間口２cm不足…再建築可能？不安解消ガイド

テーマの基礎知識：旗竿地と再建築

旗竿地とは、道路に面した細長い土地の先端に建物が建つ形状の土地です。 奥まった位置に建物があるため、日照やプライバシー、通風などに課題を抱える可能性があります。 再建築可能かどうかは、建築基準法（建築物を建築するための基準を定めた法律）や都市計画法（都市の計画や開発に関する法律）、そして土地の面積や形状、接道状況（道路への出入口の状況）など、様々な要素によって判断されます。 特に重要なのは、建築基準法で定められた「接道義務」（道路に接していなければならないという義務）です。 間口が不足していると、この接道義務を満たせない可能性があり、再建築が困難になる場合があります。

今回のケースへの直接的な回答

2cmの不足は、建築基準法上の接道義務の充足に影響する可能性があります。 登記簿上の面積と、実際の測量結果に食い違いがあるため、再建築の可否は現時点では断定できません。 まずは、専門家（測量士や建築士）に依頼して正確な測量を行い、現状を把握する必要があります。

関係する法律や制度

* **建築基準法**: 建築物の建築に関する基準を定めた法律。接道義務、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）、容積率（敷地面積に対する建築延床面積の割合）などが規定されています。
* **都市計画法**: 都市計画に関する法律。用途地域（住居地域、商業地域など）によって建築できる建物の種類や規模が制限されます。
* **民法**: 土地の境界、所有権などに関する法律。境界確定の方法や、境界紛争の解決方法などが規定されています。

誤解されがちなポイントの整理

登記簿上の面積と、実際の測量結果が異なる場合があります。 これは、測量誤差や、境界の確定方法、過去の土地の取引における境界の認識の違いなど、様々な要因が考えられます。 不動産会社が登記簿上の面積を根拠に再建築可能と主張しているとしても、実際の状況と異なる可能性があるため、注意が必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **専門家への依頼**: 測量士に正確な測量を依頼し、境界を明確にしましょう。 建築士にも相談し、再建築の可能性や、もし再建築が困難な場合の対応策を検討しましょう。
2. **不動産会社との交渉**: 測量結果を基に、不動産会社と再建築の可否、不足部分の対応（例えば、隣地との交渉による境界変更など）について交渉しましょう。 契約書に記載されている内容と、実際の状況にずれがある場合は、契約解除も検討する必要があるかもしれません。
3. **公的機関への相談**: 必要に応じて、市役所などの公的機関に相談しましょう。 境界に関する相談窓口などが設置されている場合があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 測量結果に疑問がある場合
* 不動産会社との交渉がうまくいかない場合
* 契約解除を検討する場合
* 法律的な問題が発生した場合

専門家は、正確な情報を提供し、適切なアドバイスをしてくれます。 法律的な問題に発展する可能性もあるため、専門家の意見を聞くことは非常に重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

2cmの土地面積不足は、再建築の可否に影響する可能性があります。 まずは専門家（測量士、建築士）に依頼して正確な測量を行い、現状を把握することが重要です。 不動産会社との交渉、必要であれば公的機関への相談も検討しましょう。 決済前に問題を解決し、安心して物件を購入できるよう、早急な対応が必要です。 専門家の助言を得ながら、冷静に判断を進めてください。