テーマの基礎知識：既判力とは何か
民事訴訟（みんじそしょう）における「既判力」とは、一度確定した判決（はんけつ）の効力が、同じ内容の争いについて、再び訴訟を起こしても、裁判所が同じ判断をすることを禁じる力のことです。
簡単に言うと、一度裁判で決着がついたことは、もう蒸し返さない、ということです。
これは、裁判所の判断の安定性と、国民の権利を守るために非常に重要な役割を果たしています。
既判力は、判決の対象となった「権利」や「法律関係」について、当事者（当事者だった人）だけでなく、一定の範囲の第三者（当事者以外の人）にも及ぶことがあります。
この「誰に既判力が及ぶか」という点が、今回の質問の核心です。
今回のケースへの直接的な回答：土地と建物の違い
土地と建物の場合、既判力の及ぶ範囲は、それぞれの性質と、関係する人々の立場によって異なります。
特に、賃借人（借りている人）がいる場合に、その賃借人に既判力が及ぶかどうかが問題となります。
原則として、判決の効力は、その訴訟の当事者（当事者本人）に及びます。
しかし、例外的に、判決後にその権利や義務を承継（しょうけい：引き継ぐこと）した人にも及ぶことがあります。
例えば、建物の賃借人は、建物を使用する権利を持っているため、その権利に影響を与える判決の効力が及ぶ可能性があります。
ご質問にあるように、口頭弁論終結後（こうとうべんろんしゅうけつご：裁判での主張や証拠の提出が終わった後）に賃借した場合、既判力が及ぶかどうかは、個別の事情によります。
建物の賃借人は、建物の使用を妨げられる可能性があり、その権利関係は、訴訟の結果に影響を受ける可能性があるため、既判力が及ぶことがあります。
しかし、土地の賃借人の場合は、建物の賃借人と同様の結論にならない場合もあります。
関係する法律や制度：民事訴訟法と借地借家法
既判力の問題は、民事訴訟法（みんじそしょうほう）の規定に基づいて判断されます。
特に、民事訴訟法115条（既判力の客観的範囲）が重要です。
この条文は、判決の効力が誰に及ぶかを定めています。
また、土地や建物の賃貸借（ちんたいしゃく）に関する問題は、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）も関係してきます。
借地借家法は、借地人（しゃくちにん：土地を借りている人）や借家人（しゃっかにん：建物を借りている人）の権利を保護するための法律です。
これらの法律を理解した上で、個別の事例に当てはめていく必要があります。
誤解されがちなポイントの整理：賃借人に既判力が及ぶ場合
賃借人に既判力が及ぶかどうかは、その賃借人が、訴訟の対象となった権利や法律関係とどのような関係にあるかによって異なります。
よくある誤解として、賃借人は常に既判力の及ぶ範囲外である、というものがあります。
しかし、これは誤りです。
例えば、建物の賃貸人が、建物の明け渡しを求める訴訟を起こし、勝訴した場合、その建物を借りていた賃借人は、判決に従って建物から退去しなければなりません。
この場合、賃借人は、判決の効力（既判力）を受けることになります。
一方で、土地の賃借人が、土地の明け渡しを求める訴訟の結果の影響を受けない場合もあります。
これは、土地と建物の関係性や、賃借人の権利の内容によって判断が異なるからです。
実務的なアドバイスや具体例の紹介：判例から学ぶ
質問にある判例を参考に、具体的に見ていきましょう。
1. 家屋収去土地明渡の和解（大決昭7.4.19）
- 家屋を収去し（しゅうきょ：取り壊すこと）、土地を明け渡すという裁判上の和解（わかい：裁判上の合意）は、和解成立前から家屋を賃借していた人には効力が及ばないという判例です。
- これは、和解によって賃借人の権利が直接的に侵害されるわけではないためと考えられます。
2. 土地賃借人と建物の占有承継人（昭41.3.22）
- 土地賃借人が、土地賃貸人から建物収去土地明渡を求められる訴訟中に、その土地賃借人から建物の占有を承継した者は、民事訴訟法50条1項にいう「その訴訟の目的である義務」を承継した第三者にあたるとした判例です。
- つまり、この場合は、建物の占有を引き継いだ人も、その訴訟の結果（例えば、建物を壊して土地を明け渡すこと）に従わなければならないということです。
3. 土地の転借人（昭31.7.20）
- 土地の適法な転借人（てんしゃくにん：また借りしている人）は、賃借人の土地明け渡し義務が判決で確定していても、それによって当然に土地明け渡しの請求を拒むことはできないとした判例です。
- ただし、転借人の保護も考慮されるべきであり、個別の事情によっては、転借人の権利が認められる可能性もあります。
専門家に相談すべき場合とその理由：複雑な法的判断
既判力の問題は、非常に複雑で、個別の事情によって判断が大きく変わることがあります。
特に、以下のような場合には、専門家である弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。
- 訴訟に関わる当事者である場合
- 賃貸借契約に関する紛争が発生している場合
- 既判力の及ぶ範囲について、正確な判断が必要な場合
専門家は、法律の専門知識と豊富な経験に基づいて、あなたの状況に最適なアドバイスを提供してくれます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問のポイントをまとめます。
- 既判力は、一度確定した判決の効力であり、当事者だけでなく、一定の第三者にも及ぶ。
- 土地と建物の賃貸借に関する既判力の問題は、個別の事情によって判断が異なる。
- 賃借人に既判力が及ぶかどうかは、賃借人の権利関係や、訴訟の対象となった権利との関係によって判断される。
- 判例を参考に、具体的な事例を検討することが重要。
- 複雑な問題の場合は、専門家である弁護士や司法書士に相談する。
既判力の理解は、民事訴訟法を学ぶ上で非常に重要です。
今回の解説が、あなたの理解の一助となれば幸いです。
