既存不適格ビルの資産価値はどのくらい？改修の選択肢と注意点

回答と解説

テーマの基礎知識：既存不適格建物とは？

まず、「既存不適格」という言葉について、詳しく見ていきましょう。

既存不適格建物とは、建築された当時は適法だったものの、その後の法改正によって、現在の法律には適合しなくなった建物のことです。

今回の質問にあるように、建築基準法などの法規は、時代とともに変化します。例えば、建物の高さ制限や、日影規制（一定時間以上、建物の影が隣の敷地に落ちないようにする規制）など、様々な規制が強化されることがあります。

これらの法改正によって、既存の建物が現在の法律に合わなくなるケースが出てくるのです。

既存不適格建物は、原則として、建て替えや大規模な増改築を行う際には、現行の法規に適合させる必要があります。

しかし、一定の範囲内であれば、既存の建物をそのまま使用したり、修繕したりすることも可能です。

重要なのは、既存不適格建物であること自体が、直ちに違法というわけではないということです。ただし、将来的な活用方法や、資産価値に影響を与える可能性があるため、注意が必要です。

今回のケースへの直接的な回答：資産価値への影響

既存不適格のビルは、現行法規に適合するビルと比較して、資産価値が下がる可能性があります。

その理由はいくつか考えられます。

• 用途の制限: 既存不適格の建物は、用途変更（例えば、事務所から店舗への変更など）に制限が生じる場合があります。これは、現行の法規に適合させるための改修が必要になるためです。
• 売却時の影響: 買主が融資を受ける際に、既存不適格であることが不利に働く可能性があります。また、将来的な建て替えや大規模修繕のリスクも考慮され、価格交渉の材料になることもあります。
• 改修費用の負担: 耐震性や防火性能の不足など、建物の安全性に問題がある場合、改修費用が発生します。この費用が、資産価値を押し下げる要因となります。
• 融資条件: 金融機関によっては、既存不適格の建物に対して、融資条件を厳しくする場合があります。これは、将来的なリスクを考慮したためです。

ただし、資産価値の下落幅は、建物の種類、立地条件、築年数、改修の必要性など、様々な要因によって異なります。一概に「〇％下落する」と断言することはできません。

今回のケースでは、改修費用が新築の約80%と高額であること、改修しても検査済証が取得できないことが、資産価値に大きく影響する可能性があります。

関係する法律や制度：建築基準法と関連法規

既存不適格建物に関連する主な法律は、建築基準法です。

建築基準法は、建物の構造、設備、用途などに関する様々な基準を定めており、国民の安全を守ることを目的としています。

既存不適格建物は、この建築基準法の改正によって生じるものです。

また、都市計画法も関連があります。都市計画法は、都市の健全な発展を目的としており、用途地域（建物の用途を制限する地域）や、建物の高さ制限、容積率（敷地面積に対する建物の延床面積の割合）などを定めています。

これらの規制も、既存不適格建物の資産価値に影響を与える可能性があります。

さらに、消防法や、バリアフリー法なども、建物の安全性や利便性に関わるため、既存不適格建物の改修や利用に影響を与えることがあります。

誤解されがちなポイント：既存不適格＝違法？

多くの人が誤解しがちな点として、「既存不適格＝違法」という認識があります。

しかし、これは正確ではありません。

既存不適格建物は、建築された当時は適法だったものが、その後の法改正によって、現在の法律に適合しなくなった状態を指します。

したがって、既存不適格であること自体が、直ちに違法というわけではありません。

ただし、増改築や用途変更を行う際には、現行の法規に適合させる必要が生じることがあります。

また、既存不適格の建物は、将来的に建て替えや大規模修繕が必要になった場合に、費用がかさんだり、用途に制限が生じたりする可能性があります。

この点が、資産価値に影響を与える可能性があります。

もう一つの誤解として、「既存不適格だから売れない」というものがあります。これも、必ずしも正しくありません。

既存不適格の建物でも、売却することは可能です。ただし、買主に対して、既存不適格であることや、将来的なリスクについて、十分に説明する必要があります。

売買価格は、建物の状態や、立地条件、周辺の相場などによって決定されます。

実務的なアドバイスや具体例：改修と活用の選択肢

既存不適格のビルを所有している場合、いくつかの選択肢があります。

• 改修: 現行の法規に適合させるための改修を行う方法です。耐震補強、防火設備の設置、バリアフリー化などが必要になる場合があります。改修費用は高額になる可能性がありますが、資産価値の向上や、用途の拡大につながる可能性があります。今回のケースでは、改修費用が新築の約80%と高額であるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
• 用途変更: 用途を変更することで、建物の利用価値を高める方法です。例えば、事務所ビルを、賃貸マンションや、店舗、ホテルなどに変更することが考えられます。ただし、用途変更には、現行の法規に適合させるための改修が必要になる場合があります。
• 現状維持: 現状のまま、建物を使い続ける方法です。ただし、将来的な建て替えや大規模修繕が必要になった場合に、現行の法規に適合させる必要が生じる可能性があります。
• 売却: 既存不適格であることを説明した上で、売却する方法です。買主は、将来的なリスクを考慮して、価格を決定します。
• 建て替え: 現行の法規に適合した建物を、新たに建築する方法です。最も費用がかかりますが、資産価値を大きく向上させる可能性があります。

これらの選択肢の中から、最適なものを選ぶためには、専門家（建築士、不動産鑑定士、弁護士など）に相談し、建物の状態、立地条件、周辺の相場、将来的な利用計画などを総合的に検討する必要があります。

具体例として、築年数が経過した事務所ビルを、賃貸マンションに用途変更するケースを考えてみましょう。

この場合、現行の建築基準法に適合させるために、耐震補強や、防火設備の設置、避難経路の確保などが必要になることがあります。また、間取りの変更や、内装のリフォームも必要になるでしょう。

これらの改修費用を考慮した上で、賃料収入や、周辺の賃貸相場などを比較検討し、収益性をシミュレーションする必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

既存不適格のビルに関する問題は、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談が不可欠です。

具体的には、以下のような専門家への相談を検討しましょう。

• 建築士: 建物の現状調査、改修計画の策定、法規に関するアドバイスなどを行います。改修費用や、改修後の資産価値についても、相談することができます。
• 不動産鑑定士: 建物の資産価値を評価します。既存不適格であることが、資産価値にどの程度影響を与えるのか、客観的な評価を受けることができます。
• 弁護士: 法的な問題や、売買契約に関するアドバイスを行います。万が一、トラブルが発生した場合にも、対応してくれます。
• 税理士: 固定資産税や、相続税など、税金に関する相談を行います。
• 不動産会社: 売却や、賃貸に関する相談を行います。周辺の相場や、売却価格の目安などを知ることができます。

専門家を選ぶ際には、実績や、専門分野、相談料などを比較検討しましょう。複数の専門家に相談し、それぞれの意見を聞くことも重要です。

今回のケースでは、建築士に建物の現状調査と改修計画の策定を依頼し、不動産鑑定士に資産価値の評価を依頼することが、有効な手段となります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

既存不適格のビルは、現行法規に適合するビルと比較して、資産価値が下がる可能性があります。

その理由は、用途の制限、売却時の影響、改修費用の負担、融資条件など、多岐にわたります。

既存不適格であることが、直ちに違法というわけではありませんが、将来的なリスクを考慮する必要があります。

改修、用途変更、現状維持、売却、建て替えなど、様々な選択肢の中から、最適なものを選ぶためには、専門家への相談が不可欠です。

建築士、不動産鑑定士、弁護士など、それぞれの専門家からアドバイスを受け、建物の状態、立地条件、周辺の相場、将来的な利用計画などを総合的に検討しましょう。

今回の質問者様のように、改修費用が新築の約80%と高額である場合、費用対効果を慎重に検討し、専門家のアドバイスを参考に、最適な選択肢を見つけることが重要です。