昭和レトロマンションの敷地権割合と固定資産税：バルク買い後の登記簿と実態のずれ

1. 敷地権割合の基礎知識

マンションなどの集合住宅では、建物部分と敷地（土地）部分が分かれています。建物部分は各住戸の専有部分として個別に所有されますが、敷地は区分所有者全員で共有します。この共有する敷地の持分を「敷地権割合」と言います。 敷地権割合は、各専有部分の面積や価格など、様々な要素を考慮して決定されます。 登記簿には、この敷地権割合が記載されます。 重要なのは、この割合が、固定資産税の負担や、将来の建て替え時の権利に影響を与えるということです。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、登記簿に記載されている敷地権割合が、専有部分と共有部分の合計割合になっているとのことです。これは、必ずしも間違っているとは限りません。過去の登記の経緯や、当時のマンションの分譲方法によって、このような登記になっている可能性があります。 登記簿に記載されている割合は、原則として法的にも有効です。

3. 関係する法律や制度

区分所有法（民法第215条以下）が、マンションの区分所有に関する基本的なルールを定めています。敷地権割合の決定方法については、明確に規定されていません。そのため、分譲時の契約内容や、登記簿に記載された割合が優先されます。 固定資産税については、地方税法に基づき、敷地権割合に応じて課税されます。

4. 誤解されがちなポイントの整理

多くの方が、共有部分の敷地権割合は、他の所有者の専有部分の割合に比例して決定されると誤解しがちです。しかし、これは必ずしも正しくありません。 過去の経緯や分譲時の合意によって、異なる割合が設定されている可能性があります。 登記簿は、その権利関係を証明する重要な書類です。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

もし、登記簿上の敷地権割合に疑問がある場合、まずはマンションの管理組合に相談することをお勧めします。管理組合には、過去の経緯に関する資料が残っている可能性があります。 また、必要に応じて、不動産鑑定士や弁護士に相談し、登記簿の修正が必要かどうかを判断してもらうことも重要です。 例えば、明らかに不当な割合であれば、登記簿の更正（誤りを訂正する手続き）を請求することも可能です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

登記簿の修正を検討する場合、または固定資産税の負担に納得できない場合は、弁護士や不動産鑑定士に相談することをお勧めします。専門家は、法律的な観点や、不動産の評価に関する専門知識に基づいて、適切なアドバイスをしてくれます。 特に、複雑な権利関係や、高額な費用がかかる可能性がある場合は、専門家の意見を聞くことが重要です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

昭和40年代のマンションの敷地権割合は、現在の一般的な考え方とは異なる場合があります。登記簿に記載された割合が原則として優先されます。 しかし、不当な割合であると疑う場合は、管理組合への相談、専門家への相談を検討しましょう。 固定資産税の負担や、将来の建て替えについても、専門家の意見を参考にすることが重要です。 古いマンションの取引には、様々なリスクが伴うことを理解し、慎重に進めることが大切です。