暦年贈与で不動産を贈与！登記方法と費用を徹底解説

【背景】
実家の土地建物を両親から相続することになり、相続税対策として暦年贈与（年間110万円の贈与税非課税枠を利用した贈与）を考えています。両親はすでに高齢で、相続手続きが複雑になる前に少しでも財産を移転しておきたいと考えています。

【悩み】
不動産を暦年贈与する場合、登記はどうすれば良いのか分かりません。一括で贈与するのか、非課税枠の範囲内で分割して贈与するのか、どちらが良いのでしょうか？また、それぞれの方法にかかる費用についても知りたいです。登記手続きに詳しい方、教えてください。

非課税枠内で分割贈与し、毎年登記。費用は登記の種類と件数による。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、暦年贈与とは、1年間（1月1日から12月31日）に贈与された財産の金額が110万円（配偶者への贈与は220万円）までは贈与税がかからない制度です（令和6年1月1日現在）。不動産を贈与する場合、その不動産の評価額（路線価や相続税評価額など）が重要になります。贈与税の計算は、贈与された不動産の評価額を基に行われます。また、不動産の登記とは、不動産の所有権などの権利関係を公的に記録する手続きです。この登記が完了することで、法律上、贈与を受けた人が正式な所有者となります。

今回のケースへの直接的な回答

不動産を暦年贈与する場合、非課税枠（110万円）の範囲内で分割して贈与し、毎年登記するのが一般的です。一括で贈与してしまうと、贈与税の課税対象額が大きくなり、税負担が増える可能性があります。分割贈与であれば、毎年非課税枠内で贈与することで、贈与税を支払う必要がなくなります。そのため、毎年、贈与された金額分の登記を行う必要があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

このケースでは、主に「相続税法」と「不動産登記法」が関係します。相続税法は贈与税の計算方法や非課税枠を定めており、不動産登記法は不動産の登記手続きを定めています。

誤解されがちなポイントの整理

誤解されやすい点として、非課税枠は「年間」という点です。毎年110万円までしか非課税枠の適用を受けられません。また、不動産の評価額は、贈与時点での時価（市場価格）ではなく、相続税評価額（路線価など）に基づいて計算されます。これは、相続税の評価方法と同様です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、土地の評価額が330万円の場合、3年間かけて毎年110万円ずつ贈与します。この場合、毎年、贈与契約書を作成し、その契約書と必要書類を添付して、法務局に所有権移転登記の申請を行います。登記申請には、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への依頼費用は、土地の規模や複雑さによって異なりますが、数万円から十数万円程度かかることが多いです。また、登録免許税（登記費用）も必要になります。登録免許税は、課税標準額（不動産の価格）に応じて変動します。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の評価額が複雑な場合や、高額な不動産を贈与する場合、相続税対策として他の方法も検討したい場合などは、税理士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた最適な贈与計画や登記手続きをアドバイスしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

不動産の暦年贈与では、非課税枠を最大限に活用するため、毎年110万円ずつ分割して贈与し、毎年登記を行うのが一般的です。登記には費用がかかりますが、贈与税を支払うよりも費用を抑えることができます。複雑なケースや高額な不動産を扱う場合は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。事前に税理士や司法書士に相談し、最適な方法を検討しましょう。