曰く付き物件って何？ 事故物件の意味や判断基準をわかりやすく解説！

事故物件とは？ テーマの基礎知識

不動産の世界で「事故物件」という言葉を耳にしたことはありますか？ 事故物件とは、その物件内で人が亡くなった事実がある不動産のことを指します。人が亡くなった原因や状況によって、その物件の価値や、売買・賃貸における取り扱いが変わってくるため、重要な情報です。

具体的には、以下の3つの要素が重要になります。

• 死亡の原因: 病死、自殺、事件性のあるものなど、様々なケースがあります。
• 死亡の状況: 室内、敷地内、または建物内で亡くなったかなど、場所も重要です。
• 告知義務: 告知義務とは、不動産を売買・賃貸する際に、その事実を相手に伝える義務のことです。

これらの要素によって、告知義務の有無や、物件の価格への影響などが変わってきます。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の「曰く付き物件」とは、一般的に「事故物件」と同義で使われることが多いです。つまり、過去にその物件で人が亡くなった事実がある物件を指します。

具体的にどのような場合に該当するかですが、

• 寿命や病気による自然死: 基本的に、告知義務は発生しません。
• 孤独死: 状況によります。発見が遅れた場合など、特殊な事情があれば告知義務が発生する可能性があります。
• 火災事故、殺人事件、自殺: これらの場合は、告知義務が発生します。

ただし、告知義務の期間や範囲は、法律や判例によって解釈が異なり、ケースバイケースで判断されます。

関係する法律や制度

事故物件に関連する主な法律や制度として、宅地建物取引業法があります。この法律は、不動産取引におけるルールを定めており、重要事項の説明義務もその一つです。重要事項の説明には、物件に関する告知が必要な事項が含まれます。

また、民法や消費者契約法なども、不動産取引に関連する法律として重要です。

宅地建物取引業法（宅建業法）

不動産取引を行う際に、宅地建物取引業者（不動産会社）は、物件の状況について、買主や借主に説明する義務があります。この説明を怠ると、法律違反になる可能性があります。

重要事項の説明義務

宅建業者は、契約前に、物件の重要な情報を買主や借主に説明しなければなりません。事故物件であること（過去に人が亡くなっている事実）も、この説明の対象となる場合があります。

誤解されがちなポイントの整理

事故物件に関して、よくある誤解をいくつか整理しておきましょう。

誤解1：すべての死が告知対象になる

いいえ、そうではありません。自然死や病死の場合は、告知義務が発生しない場合が多いです。しかし、孤独死の場合、発見までの状況によっては告知が必要になることもあります。

誤解2：告知期間は無期限

いいえ、告知期間には、明確な決まりはありません。しかし、一般的には、事件性のあるものについては、長期間にわたって告知される傾向があります。自然死の場合は、一度告知された後、時間が経過すれば告知義務がなくなることもあります。

誤解3：告知義務は売主だけのもの

いいえ、不動産会社にも告知義務があります。売主・貸主だけでなく、不動産会社も、物件の状況を調査し、買主や借主に説明する義務があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

事故物件に関する実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

1. 物件調査の重要性

不動産を購入・賃貸する際には、必ず物件の情報を詳しく確認しましょう。不動産会社に、過去に事件や事故があったかどうか、詳しく質問することが大切です。可能であれば、近隣住民への聞き込み調査も有効です。

2. 告知義務違反への対応

もし、告知義務違反があった場合、損害賠償請求や契約解除ができる可能性があります。弁護士に相談し、適切な対応をとることが重要です。

3. 告知義務の範囲

告知義務の範囲は、事件の種類や状況によって異なります。例えば、自殺の場合、その場所が室内であったか、敷地内であったか、または建物全体であったかによって、告知義務の範囲が変わることがあります。

具体例

• ケース1： 室内で病死した場合：基本的に告知義務は発生しません。
• ケース2： 室内で自殺があった場合：告知義務が発生し、売買や賃貸の際に告知する必要があります。
• ケース3： 敷地内で事件があった場合：事件の内容や状況によっては、告知義務が発生する可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 告知義務違反が疑われる場合: 不動産会社や売主から、事故物件であることを知らされなかった場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討しましょう。
• 物件の購入・賃貸を検討している場合: 事故物件かどうか不安な場合は、不動産鑑定士や弁護士に相談し、物件の評価や法的リスクについてアドバイスを受けると良いでしょう。
• 過去の事件・事故に関する情報が不明確な場合: 専門家は、過去の事件や事故に関する情報を収集し、正確な情報を把握するためのサポートをしてくれます。

専門家は、法的知識や専門的な視点から、適切なアドバイスをしてくれます。安心して取引を進めるために、積極的に相談しましょう。

まとめ

今回の重要ポイントをまとめます。

• 「曰く付き物件」とは、一般的に事故物件と同義で、過去にその物件で人が亡くなった事実がある物件を指します。
• 告知義務の有無は、死因や状況によって異なります。自然死や病死の場合は、告知義務が発生しない場合が多いですが、自殺や事件性のある場合は、告知義務が発生します。
• 不動産取引を行う際には、物件の情報を詳しく確認し、不安な場合は専門家に相談しましょう。

事故物件に関する情報は、物件選びにおいて非常に重要です。正しい知識を身につけ、安心して不動産取引を行いましょう。