曰く付き物件って実際にある？経験談や注意点を徹底解説

訳あり物件ってどんな物件？基礎知識を整理

「訳あり物件」や「事故物件」という言葉、よく耳にしますよね。これらは、何らかの事情で通常の物件とは異なる扱いを受ける不動産のことを指します。
具体的には、過去に事件や事故があった、建物に問題がある、周辺環境に問題があるなどの理由で、入居者に心理的な抵抗感を与える可能性がある物件を指します。

・心理的瑕疵（かし）物件:

過去に自殺や殺人などの事件があった物件などが該当します。入居者が心理的な負担を感じる可能性があるため、告知義務が発生します。

・物理的瑕疵（かし）物件:

建物の構造上の問題（雨漏り、シロアリ被害など）や、設備の故障などがある物件です。修繕が必要な場合が多く、入居後の生活に影響が出る可能性があります。

・環境的瑕疵（かし）物件:

周辺に騒音や悪臭の原因となる施設（工場、ゴミ処理場など）がある、または日照や眺望が遮られるなど、周辺環境に問題がある物件です。

これらの瑕疵がある物件は、通常の物件よりも価格が安く設定される傾向があります。しかし、入居前には、物件の状況をしっかりと確認し、納得した上で契約することが重要です。

今回のケースへの直接的な回答

はい、「訳あり物件」は実際に存在します。過去に事件や事故があった物件、建物の構造に問題がある物件、周辺環境に問題がある物件など、様々なケースがあります。
これらの物件は、不動産会社から紹介されることもあります。その場合、不動産会社は、物件の状況について、入居希望者に対して正確に説明する義務があります（告知義務）。
ただし、告知義務の範囲や期間については、法律や解釈によって異なる場合があります。

実際に訳あり物件に住んだり、紹介された経験がある人もいます。その経験談は、物件選びの際に非常に参考になります。
しかし、個々のケースによって状況が異なるため、一概に「良い」「悪い」と判断することはできません。
物件の状況をしっかりと把握し、自分にとって許容できる範囲かどうかを慎重に検討することが大切です。

関係する法律や制度：知っておくべきこと

訳あり物件に関係する法律として、まず挙げられるのが、宅地建物取引業法です。この法律は、不動産取引の公正さを保つために様々なルールを定めています。
不動産会社は、物件の状況について、入居希望者に対して正確に説明する義務（告知義務）があります。
もし、故意に事実を隠したり、虚偽の説明をした場合は、法律違反となり、罰金や業務停止などの処分を受ける可能性があります。

告知義務の対象となる瑕疵（かし）の種類や範囲については、明確な法律上の定義があるわけではありません。
しかし、過去の裁判例や国土交通省のガイドラインなどに基づいて、判断が行われています。
一般的には、入居者の安全や健康、快適な生活を阻害する可能性があるものが、告知義務の対象となると考えられています。

また、民法では、契約不適合責任という制度があります。これは、引き渡された物件に契約内容と異なる点（瑕疵）があった場合、売主（または貸主）が責任を負うというものです。
買主（または借主）は、修繕を求めたり、損害賠償を請求したりすることができます。

誤解されがちなポイント：注意すべきこと

訳あり物件に関して、よくある誤解をいくつか整理しておきましょう。

・すべての訳あり物件が「危険」とは限らない:

過去の事件や事故があった物件でも、適切な清掃や修繕が行われていれば、安全に住める場合もあります。
物件の状況をしっかりと確認し、専門家の意見を聞くなどして、慎重に判断することが大切です。

・告知義務は永遠ではない:

事件や事故から時間が経過すると、告知義務がなくなる場合があります。
これは、事件や事故が起きてから、どのくらいの期間が経過したか、その後の状況（修繕状況、近隣住民の認識など）によって判断されます。

・不動産会社は「すべて」を知っているわけではない:

不動産会社は、物件に関する情報をできる限り収集しますが、すべての情報を把握しているとは限りません。
特に、過去の事件や事故については、当事者からの情報提供がない限り、把握できないこともあります。
物件を選ぶ際には、自分自身でも情報収集を行い、疑問点は不動産会社に質問することが重要です。

・価格が安い＝お得とは限らない:

訳あり物件は、通常の物件よりも価格が安く設定される傾向があります。
しかし、修繕費用や、入居後の心理的な負担などを考慮すると、必ずしもお得とは限りません。
物件の状況を総合的に判断し、自分にとって納得できる価格かどうかを見極める必要があります。

実務的なアドバイス：物件選びのポイント

訳あり物件を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

・情報収集を徹底する:

不動産会社からの説明だけでなく、インターネット検索や近隣住民への聞き込みなど、様々な方法で情報を収集しましょう。
過去の事件や事故については、事件の詳細や、その後の状況（清掃状況、近隣住民の認識など）を確認することが重要です。

・内見を念入りに行う:

物件の内見では、建物の状態だけでなく、周辺環境も確認しましょう。
騒音、悪臭、日当たり、眺望など、自分の生活に影響があるかどうかをチェックします。
可能であれば、昼間だけでなく、夜間にも内見を行い、周辺の状況を確認することをおすすめします。

・専門家への相談:

物件の状況について、不安な点がある場合は、専門家（不動産鑑定士、弁護士など）に相談しましょう。
専門家は、物件の価値や、法的リスクについて、客観的なアドバイスをしてくれます。

・契約前に確認すること:

契約前には、重要事項説明書の内容をしっかりと確認しましょう。
物件の状況や、契約内容について、不明な点があれば、不動産会社に質問し、納得いくまで説明を受けてください。
契約書には、瑕疵に関する事項が記載されている場合がありますので、注意深く確認しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

・物件の状況について、不安な点がある場合:

過去の事件や事故の詳細が不明な場合や、建物の構造に問題があると思われる場合など、物件の状況について不安がある場合は、専門家（不動産鑑定士、弁護士など）に相談することをおすすめします。
専門家は、物件の価値や、法的リスクについて、客観的なアドバイスをしてくれます。

・不動産会社の説明に納得できない場合:

不動産会社の説明が曖昧だったり、疑問点が解消されない場合は、他の専門家（宅地建物取引士など）に相談することも有効です。
専門家は、不動産取引に関する専門知識を持っており、適切なアドバイスをしてくれます。

・契約に関するトラブルが発生した場合:

契約後に、物件に瑕疵が見つかったり、契約内容についてトラブルが発生した場合は、弁護士に相談しましょう。
弁護士は、法的観点から、適切な対応策をアドバイスしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

訳あり物件は実際に存在し、入居前には、物件の状況をしっかりと確認し、慎重に検討することが重要です。
不動産会社は、物件の状況について、入居希望者に対して正確に説明する義務（告知義務）があります。
しかし、告知義務の範囲や期間については、法律や解釈によって異なる場合があります。
物件を選ぶ際には、情報収集を徹底し、内見を念入りに行い、専門家への相談も検討しましょう。

訳あり物件に住むことは、必ずしも悪いことではありません。
物件の状況をしっかりと把握し、自分にとって許容できる範囲であれば、選択肢の一つとして検討するのも良いでしょう。