月極駐車場のトラブル解決ガイド：違法駐車、不当占拠から権利を守る方法

質問の概要

私は月極駐車場を所有し、不動産業者に管理を委託しています。5、6年前から遠方に住んでいるため、駐車場の状況把握ができていませんでした。最近、姉が実家に帰ってきたことで、駐車場の酷い状態が判明しました。具体的には、勝手に物置が置かれ、空きスペースには違法駐車や自転車が放置されている状態です。不動産業者には何度か注意を促しましたが、効果がありませんでした。写真証拠もあります。どうすればこの状況を改善できるのでしょうか？

短い回答

不動産業者へ厳重な抗議と改善要求、それでも改善されない場合は法的措置も検討。

月極駐車場トラブルの基礎知識

月極駐車場は、土地所有者が一定期間、車を駐車する権利を貸し出す契約です（賃貸借契約）。契約の内容は、契約書に明記されます。今回のケースでは、所有者である質問者さんと不動産業者との間には、管理委託契約が締結されていると推測されます。この契約に基づき、不動産業者は駐車場の管理・運営、賃料徴収を行う義務を負います。一方、質問者さんは、駐車場の所有権と賃料収入を得る権利を持ちます。

今回のケースへの対応

まず、不動産業者に現状を強く伝え、改善を要求することが重要です。写真などの証拠を提示し、違法駐車、不当占拠、管理不行届きを明確に指摘します。具体的な要求としては、以下の通りです。

* 違法駐車・自転車放置の即時撤去
* 無断設置された物置の撤去
* 駐車場の適切な管理（ホームページでの募集、明確なルール設定など）
* 過去の管理不行届きに対する説明と責任の明確化

関係する法律・制度

* **民法**：賃貸借契約、不法行為（違法駐車、不当占拠）、損害賠償などが規定されています。
* **道路交通法**：違法駐車に関する規定があります。
* **不動産登記法**：土地の所有権に関する登記がなされています。

誤解されがちなポイント

* **不動産業者の責任**: 不動産業者は、駐車場の管理を適切に行う義務があります。管理不行届きによって損害が発生した場合、責任を負う可能性があります。
* **証拠の重要性**: 写真や動画などの証拠は、後の交渉や法的措置において非常に重要です。証拠をしっかり確保しておきましょう。
* **時効**: 権利行使には時効（一定期間放置すると権利を行使できなくなる）の規定がある場合もあります。早めの対応が重要です。

実務的なアドバイスと具体例

1. **内容証明郵便で抗議**: 不動産業者に、現状の写真を添付した内容証明郵便を送付します。これは、証拠として残る重要な手段です。
2. **法的措置の検討**: 不動産業者との交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談し、法的措置（損害賠償請求、契約解除など）を検討します。
3. **警察への通報**: 違法駐車については、警察に通報することもできます。
4. **行政への相談**: 自治体によっては、違法駐車や不法占用に関する相談窓口があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 不動産業者との交渉が難航する場合
* 法的措置を検討する場合
* 損害賠償請求額の算定が難しい場合
* 契約内容の解釈に迷う場合

弁護士や不動産専門家に相談することで、適切なアドバイスを受け、権利を守ることができます。

まとめ

月極駐車場のトラブルは、早期の対応が重要です。証拠をしっかり確保し、不動産業者に改善を要求しましょう。交渉がうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。放置すると、損害が拡大したり、権利行使が困難になる可能性があります。今回のケースでは、写真証拠を元に、内容証明郵便で強く抗議し、改善を求めることが第一歩となります。状況によっては、警察への通報や弁護士への相談も視野に入れるべきでしょう。