未ローン完済マンション購入！売買・担保解除・登記の流れを徹底解説

【背景】

売主がマンションを販売するが、ローンの残債がある状態。
買主は現金で購入（住宅ローンは利用しない）。

【悩み】

売買の手続きに誰が立ち会うのか？
売買、担保解除、登記の流れがわからない。

売主がローンを完済していないマンションを購入する際の、売買、担保解除、登記の流れについて教えてください。「買い主はローンを組みません。」

売主のローン完済後、売買契約、担保解除、所有権移転登記を行います。司法書士が手続きをサポートします。

回答と解説

テーマの基礎知識：マンション売買とローンの関係

マンションを購入する際、売主がまだ住宅ローンを完済していないケースがあります。この場合、売主は通常、マンションを担保にローンを組んでいます。この担保権（抵当権）が付いたままでは、買主はマンションの所有権を完全に取得できません。なぜなら、万が一売主がローンの返済を滞納した場合、金融機関はマンションを差し押さえる権利を持っているからです。

今回のケースでは、買主が住宅ローンを利用しないため、売主が自身のローンを完済する必要があります。売主がローンを完済することで、マンションに設定されている抵当権を抹消し、買主へ安全に所有権を移転することが可能になります。

今回のケースへの直接的な回答：売買の流れ

売主がローンを完済していないマンションを購入する場合、基本的な流れは以下のようになります。

売買契約の締結：売主と買主の間で売買契約を締結します。契約書には、売買代金、引き渡し日、ローンの残債処理方法などが明記されます。
決済（残代金の支払い）：買主は売買代金の残額を売主に支払います。この際、売主はローン残債を清算するための資金を用意します。
抵当権抹消手続き：売主がローンの残債を清算すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が発行されます。
所有権移転登記：買主への所有権移転登記と同時に、マンションに設定されていた抵当権の抹消登記を行います。
引き渡し：マンションの鍵を買主に引き渡して、取引が完了します。

この一連の手続きには、売主、買主、金融機関、司法書士などが関わります。

関係する法律や制度：不動産登記法と民法

マンション売買には、主に以下の法律が関係します。

不動産登記法：不動産の所有権や抵当権などの権利関係を公示する（誰でも見れるようにする）ための法律です。所有権移転登記や抵当権抹消登記は、この法律に基づいて行われます。
民法：売買契約や抵当権に関する基本的なルールを定めています。売買契約の内容や、債務不履行（契約違反）の場合の対応などが規定されています。

これらの法律は、不動産取引の安全性を確保し、権利関係を明確にするために非常に重要です。

誤解されがちなポイントの整理：売買契約とローンの関係

多くの人が誤解しがちな点として、売買契約とローンの関係があります。売買契約は、あくまで売主と買主の間で締結されるものであり、ローンの返済義務は売主にあります。買主がローンの返済を肩代わりするわけではありません。

また、売買契約締結後、決済までの間に、売主がローンの返済を滞納してしまうリスクもゼロではありません。このリスクを軽減するために、売買契約書には、ローンの残債処理に関する条項を明確に記載し、万が一の事態に備えることが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：安全な取引のために

安全な取引を行うためには、以下の点に注意しましょう。

信頼できる不動産業者を選ぶ：不動産取引に精通し、ローンの残債処理や登記手続きに詳しい不動産業者を選ぶことが重要です。
売買契約書の内容をよく確認する：売買契約書には、売買代金、引き渡し日、ローンの残債処理方法、万が一の事態への対応などが詳細に記載されているか確認しましょう。
司法書士に依頼する：所有権移転登記や抵当権抹消登記は、専門的な知識が必要になります。司法書士に依頼することで、スムーズかつ確実に手続きを進めることができます。
決済の立ち会い：決済には、売主、買主、不動産業者、司法書士、金融機関の担当者などが立ち会います。この場で、売買代金の支払い、抵当権抹消書類の確認、所有権移転登記の手続きなどが行われます。

例えば、売買契約書に「売主がローンの残債を決済日までに清算しない場合、契約を解除できる」といった条項を盛り込むことで、買主のリスクを軽減することができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：司法書士の役割

今回のケースでは、特に以下の状況で専門家への相談が不可欠です。

ローンの残債処理が複雑な場合：売主のローンの種類や、残債の金額によっては、手続きが複雑になることがあります。
抵当権抹消の手続きがスムーズに進まない場合：金融機関とのやり取りがうまくいかない場合や、必要書類の準備に手間取る場合など。
売買契約の内容に不安がある場合：契約書の内容が理解できない場合や、不利な条件が含まれている可能性がある場合。

司法書士は、不動産登記の専門家であり、売買契約のサポートや、所有権移転登記、抵当権抹消登記の手続きを代行してくれます。また、不動産業者との連携もスムーズに行い、買主の権利を守るために適切なアドバイスをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

売主がローンを完済していないマンションを購入する場合、以下の点が重要です。

売主は、売買代金でローンの残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。
売買契約、決済、抵当権抹消、所有権移転登記、引き渡しの流れで手続きが進みます。
信頼できる不動産業者と司法書士に依頼し、安全な取引を行いましょう。
売買契約書の内容をよく確認し、万が一の事態に備えましょう。

マンション購入は、人生における大きな買い物です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることが大切です。