未成年者の賃貸契約と審査について
賃貸契約（ちんたいけいやく）は、家を借りる人と貸す人との間で交わされる契約のことです。未成年の方が賃貸契約をする場合、いくつかの注意点があります。未成年者だけで契約できるのか、どんな審査があるのかを詳しく見ていきましょう。
未成年者の契約について
未成年者（みせいねんしゃ）とは、一般的に18歳未満の人のことを指します（2022年4月1日に成年年齢が20歳から18歳に引き下げられました）。未成年者が単独で契約を行うには、原則として親権者（しんけんしゃ）（親など、未成年者を保護し、養育する権利と義務を持つ人）の同意が必要です。これは、未成年者が判断能力において未熟であると見なされるためです。
ただし、未成年者が親権者の同意を得ずに契約した場合でも、契約が無効になるわけではありません。親権者が後から契約を追認（承認すること）すれば有効になりますし、未成年者が契約を取り消すことも可能です（民法5条）。
賃貸契約の場合、未成年者が親権者の同意を得ていないと、契約が無効になるリスクがあるため、多くの不動産会社は親権者の同意書や、親権者との連帯保証（れんたいほしょう）を求めます。連帯保証とは、借り主が家賃を払えなくなった場合に、代わりに保証人が支払い義務を負うことです。
賃貸契約の審査とは
賃貸契約をする際には、不動産会社や大家さんによる審査があります。これは、借り主が家賃をきちんと支払えるかどうか、トラブルを起こす可能性がないかなどを判断するために行われます。
審査の内容は、主に以下の通りです。
- 収入の安定性: 安定した収入があるかどうかが重要です。アルバイトでも、継続して収入があれば審査に通る可能性があります。親権者の収入を考慮する場合もあります。
- 信用情報: 過去の支払い状況や、借金の有無などがチェックされることがあります。クレジットカードの滞納（たいのう）などがあると、審査に影響が出る可能性があります。
- 連帯保証人: 親権者や、親権者がいない場合は親族などに連帯保証人になってもらう必要があります。連帯保証人の収入や信用情報も審査の対象となります。
- その他: 申込者の人柄や、これまでの生活態度なども考慮されることがあります。
未成年者の場合は、収入の安定性に加えて、親権者の協力が不可欠となることが多いです。親権者の同意書、連帯保証、場合によっては親権者の収入証明などが必要になることがあります。
事故物件の告知義務について
事故物件とは、過去にその物件内で人が亡くなった（自殺、他殺、孤独死など）物件のことです。このような物件は、心理的な抵抗感から、入居希望者が減る傾向があります。そのため、不動産会社には、入居者にその事実を告知する義務があります。告知義務について、詳しく見ていきましょう。
告知義務の対象となる事故
告知義務の対象となるのは、主に以下のケースです。
- 人の死: 殺人、自殺、火災による死亡など、人が亡くなった事実が対象となります。
- 事件性: 事件性のある死亡（殺人など）の場合、告知義務が生じます。
- 特殊清掃: 孤独死などで特殊清掃が必要になった場合も、告知義務の対象となることがあります。
一方で、病死や老衰（ろうすい）による死亡、事故死（階段からの転落など）の場合、告知義務がない場合もあります。ただし、社会通念（しゃかいつうねん）上、告知が必要と判断されるケースもあります。
告知義務の期間
告知義務の期間は、法律で明確に定められているわけではありません。一般的には、事件や事故が発生してから、おおむね3年間程度は告知義務があると考えられています。しかし、これはあくまで目安であり、事件の性質や、社会的な影響などによって、告知期間が長くなることもあります。
例えば、殺人事件など、社会的に大きな影響を与えた事件の場合、告知期間が長くなる傾向があります。また、告知期間が過ぎた後でも、入居希望者から質問があった場合は、事実を告知することが望ましいとされています。
告知義務違反のリスク
不動産会社が、事故物件であることを故意に隠して契約した場合、告知義務違反となります。この場合、借り主は契約を解除したり、損害賠償（そんがいばいしょう）を請求したりすることができます。
告知義務違反は、不動産会社にとって大きなリスクとなります。そのため、多くの不動産会社は、事故物件の情報を正確に把握し、告知義務を遵守（じゅんしゅ）しています。
今回のケースへの直接的な回答
未成年の方がスーモで部屋を借りる場合、審査は必ずあります。親権者の同意や、連帯保証人が必要になる可能性が高いです。
事故物件の告知義務は、事件や事故の発生から、おおむね3年間程度が目安です。ただし、事件の性質や社会的な影響によっては、告知期間が長くなることもあります。質問すれば、不動産会社は事実を告知する義務があります。
関係する法律や制度
- 民法: 未成年者の契約に関する規定や、契約の無効、取り消しなどについて定めています。
- 宅地建物取引業法: 不動産会社の義務や、告知義務について定めています。
誤解されがちなポイント
- 未成年でも契約できる: 未成年でも、親権者の同意があれば賃貸契約できます。
- 告知期間は一律ではない: 事故物件の告知期間は、法律で定められているわけではありません。
実務的なアドバイス
- 親権者と相談する: 賃貸契約をする前に、必ず親権者と相談し、同意を得ましょう。
- 不動産会社に相談する: 未成年であることを伝え、必要な手続きや書類について確認しましょう。
- 事故物件について質問する: 気になる物件があれば、事故物件かどうかを質問しましょう。不動産会社は、事実を告知する義務があります。
専門家に相談すべき場合
- 契約内容に不安がある場合: 契約内容が複雑で理解できない場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。
- 告知義務違反があった場合: 不動産会社が、事故物件であることを隠して契約した場合、弁護士に相談し、適切な対応を取りましょう。
まとめ
今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。
- 未成年でも、親権者の同意があれば賃貸契約は可能です。審査があり、親権者の協力が不可欠です。
- 事故物件の告知義務は、おおむね3年間が目安ですが、事件の性質や社会的な影響によって異なります。
- 気になる物件があれば、事故物件かどうかを質問しましょう。不動産会社は、事実を告知する義務があります。
