未登記中古物件の保存登記は可能？建築確認書なしでもできる？

回答と解説

未登記物件の保存登記とは？

不動産には、土地や建物が誰のものかを示す「登記」という制度があります。この登記には、大きく分けて「所有権保存登記」と「所有権移転登記」の2種類があります。

所有権保存登記（しょうゆうけんほぞんとうき）とは、まだ登記されていない建物（未登記建物）について、初めて登記をする手続きのことです。新築の建物や、今回のように未登記の中古物件が対象となります。この登記をすることで、初めてその建物の所有者を公的に示すことができます。

一方、所有権移転登記（しょうゆうけんいてんとうき）は、既に登記されている建物の所有者が変わった際に行う手続きです。例えば、家を売買した場合、売主から買主へ所有権を移転するために行われます。

今回の質問にある「未登記の中古物件を保存登記する」というのは、この所有権保存登記を行うことを意味します。未登記の建物を購入した場合、まずはこの保存登記を行うことで、自分の所有物であることを正式に記録する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、建築確認書がなくても、未登記の中古物件の保存登記は可能です。しかし、建築確認書がない場合、通常よりも手続きが複雑になる可能性があります。

建築確認書は、建築物が建築基準法などの法令に適合していることを証明する書類です。保存登記の際には、この建築確認書の提出が求められることもありますが、建築確認書がない場合でも、他の書類や手続きで代用できる場合があります。

具体的には、建物の構造や築年数、固定資産税評価証明書などを参考に、法務局（登記を行う役所）が建物の適法性を判断します。建築確認書がない場合は、建築士による調査や、場合によっては現況測量図の提出が必要になることもあります。

重要なのは、専門家である土地家屋調査士や司法書士に相談し、適切な手続きを進めることです。彼らは、個々の状況に合わせて必要な書類や手続きを案内し、スムーズな登記をサポートしてくれます。

関係する法律や制度

未登記建物の保存登記には、主に以下の法律や制度が関係します。

• 不動産登記法：不動産の登記に関する基本的なルールを定めた法律です。保存登記の手続きや必要書類についても規定しています。
• 建築基準法：建物の構造や安全性を確保するための法律です。建築確認や検査に関する規定があり、建築確認書はこの法律に基づいて発行されます。
• 固定資産税評価：固定資産税を算出するための評価方法です。建物の構造や築年数、用途などを評価し、固定資産税評価額を決定します。この評価額は、保存登記の際の登録免許税の算出にも関係します。

これらの法律や制度は複雑ですが、専門家である土地家屋調査士や司法書士は、これらの知識を駆使して、適切な手続きをサポートしてくれます。

誤解されがちなポイントの整理

未登記物件の保存登記に関して、よくある誤解を整理しましょう。

• 誤解1：建築確認書がないと絶対に登記できない

これは誤りです。建築確認書がない場合でも、他の書類や手続きで代用できる場合があります。ただし、手続きが複雑になる可能性はあります。

• 誤解2：保存登記は自分でもできる

法的な知識があれば、書類の準備や手続きを行うことは不可能ではありません。しかし、専門的な知識や経験がないと、書類の不備や手続きの遅延が発生する可能性があります。また、登記に関するトラブルに巻き込まれるリスクもあります。

• 誤解3：保存登記をしないと違法になる

保存登記は義務ではありません。しかし、保存登記をしないと、その建物を担保に融資を受けたり、売却したりすることが難しくなります。また、将来的に権利関係が複雑になる可能性もあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

未登記物件の保存登記を進めるにあたって、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 専門家への相談：まずは、土地家屋調査士や司法書士などの専門家に相談しましょう。物件の状況を詳しく説明し、必要な手続きや書類についてアドバイスを受けましょう。
• 書類の収集：固定資産税評価証明書や、売買契約書など、保存登記に必要な書類を収集しましょう。建築確認書がない場合は、他の書類で代用できるか専門家に相談しましょう。
• 現地調査：土地家屋調査士に依頼して、建物の現況調査や測量を行う場合があります。これは、登記に必要な情報を正確に把握するために行われます。
• 登記申請：専門家が、収集した書類をもとに登記申請を行います。申請後、法務局の審査を経て、登記が完了します。

具体例：築30年の未登記中古住宅を購入した場合

この場合、建築確認書が見つからないことがよくあります。まず、土地家屋調査士に相談し、建物の図面や構造に関する資料を収集します。次に、固定資産税評価証明書を取得し、建物の種類や構造を確認します。建築士に依頼して、建物の現況調査を行い、違法な増築などがないか確認します。これらの情報を元に、土地家屋調査士が保存登記に必要な書類を作成し、法務局に申請します。

専門家に相談すべき場合とその理由

未登記物件の保存登記は、専門的な知識と経験が必要な手続きです。以下のような場合は、必ず専門家（土地家屋調査士または司法書士）に相談しましょう。

• 建築確認書がない場合：建築確認書がない場合、手続きが複雑になる可能性が高いため、専門家のサポートが必要不可欠です。
• 権利関係が複雑な場合：相続や共有など、権利関係が複雑な場合は、専門家が適切なアドバイスをしてくれます。
• 自分で手続きを行うのが不安な場合：書類の作成や手続きに自信がない場合は、専門家に依頼することで、スムーズに登記を進めることができます。
• 時間がない場合：登記手続きには、書類の収集や法務局とのやり取りなど、多くの時間と手間がかかります。専門家に依頼することで、時間を有効に活用できます。

専門家は、登記に関する豊富な知識と経験を持っており、個々の状況に合わせて最適なアドバイスとサポートを提供してくれます。安心して手続きを進めるためにも、専門家への相談を強くおすすめします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 未登記の中古物件の保存登記は可能です。
• 建築確認書がなくても、保存登記はできますが、手続きが複雑になる場合があります。
• 専門家である土地家屋調査士や司法書士に相談し、適切な手続きを進めることが重要です。
• 書類の収集や、現地調査、登記申請など、専門家のサポートを受けながら進めましょう。
• 保存登記をすることで、建物の所有権を公的に証明し、権利を守ることができます。

未登記物件の保存登記は、専門的な知識と手続きが必要ですが、適切なサポートを受けることで、安心して手続きを進めることができます。不明な点があれば、遠慮なく専門家に相談し、確実な登記を行いましょう。