未登記倉庫がある土地の住宅ローン：登記方法と注意点

【背景】

自宅の造園と外構工事のため、銀行から住宅ローンを借りる予定です。
土地と建物は私（父親）が所有しており、息子を債務者（お金を借りる人）とします。
住宅ローンの審査は通りました。
所有している倉庫が未登記であることに気づきました。

【悩み】

未登記の倉庫を登記する方法を知りたいです。
足が悪いため、土地家屋調査士への依頼を息子に代理でお願いできますか？
未登記のまま、倉庫を担保にして抵当権（お金を借りた証拠）を設定できますか？

※住宅ローンを受けることで、贈与税が発生することは理解しています。

未登記倉庫の登記は必要です。息子さんからの代理依頼も可能ですが、抵当権設定は、未登記のままでは原則としてできません。

未登記の倉庫：登記の基礎知識

土地や建物などの不動産を所有している場合、その権利を明確にするために「登記」を行う必要があります。登記は、法務局（登記所）という国の機関が管理しており、誰がその不動産の所有者であるか、どのような権利関係があるのかを公示するものです。

登記には、大きく分けて「土地登記」と「建物登記」があります。今回のケースで問題となっている「倉庫」は建物に該当するため、建物登記が必要となります。

建物登記には、建物の種類や構造、床面積などを記録する「表題登記」（ひょうだいとうき）と、所有者の氏名や住所などを記録する「権利に関する登記」があります。今回の未登記の倉庫の場合、まずは「表題登記」を行い、その後に「権利に関する登記」を行うのが一般的な流れとなります。

未登記倉庫の登記手続き：具体的な流れ

未登記の倉庫を登記するためには、いくつかのステップを踏む必要があります。以下に、一般的な流れを説明します。

・ 調査と準備

まずは、倉庫の所在地や種類、構造、床面積などを正確に調査します。この調査結果に基づいて、登記に必要な書類を準備します。具体的には、建築確認済証（建築時に役所から発行される書類）、固定資産税評価証明書、印鑑証明書などが必要になる場合があります。

・ 土地家屋調査士への依頼

登記手続きは専門的な知識が必要となるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。土地家屋調査士は、建物の測量や図面作成、登記申請書類の作成などを行います。足が悪くご自身での手続きが難しい場合は、息子さんに代理で依頼することも可能です。委任状を作成し、息子さんに手続きを委任することができます。

・ 登記申請

土地家屋調査士が作成した書類をもとに、法務局（登記所）に登記申請を行います。申請後、法務局の審査を経て、登記が完了します。

住宅ローンと抵当権：未登記倉庫への影響

住宅ローンを利用する際、銀行は融資の担保として、土地や建物に「抵当権」を設定します。抵当権とは、万が一、ローンの返済が滞った場合に、銀行がその土地や建物を競売にかけて、貸したお金を回収できる権利のことです。

未登記の倉庫の場合、原則として抵当権を設定することはできません。なぜなら、登記されていない建物は、法的に所有権が明確でないため、担保としての価値が認められないからです。

したがって、住宅ローンを利用するためには、倉庫をまず登記し、その後に抵当権を設定する必要があります。

誤解されがちなポイント：未登記のままのメリットとデメリット

未登記のままにしておくことには、いくつかのメリットとデメリットがあります。

・ メリット

登記費用がかからない

・ デメリット

所有権を証明できない
売却や担保設定ができない
固定資産税の課税対象から漏れる可能性がある
災害などで建物が滅失した場合、補償を受けられない可能性がある

このように、未登記のままにしておくことは、様々なリスクを伴います。特に、住宅ローンを利用する場合には、必ず登記を行う必要があります。

実務的なアドバイス：スムーズな登記手続きのために

・ 早めの準備

登記手続きには、ある程度の時間がかかります。住宅ローンの審査が通った後、すぐに登記手続きを開始できるよう、事前に必要な書類を準備しておきましょう。

・ 土地家屋調査士との連携

土地家屋調査士は、登記手続きの専門家です。疑問点や不明な点があれば、積極的に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

・ 費用の確認

登記手続きには、登記費用や土地家屋調査士への報酬など、様々な費用が発生します。事前に費用を確認し、予算内で手続きを進めましょう。

・ 息子さんとの連携

足が悪く、ご自身での手続きが難しい場合は、息子さんに積極的に協力を仰ぎましょう。委任状を作成し、息子さんに手続きを委任することで、スムーズに手続きを進めることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

登記手続きは専門的な知識が必要となるため、土地家屋調査士に相談することをお勧めします。特に、以下のような場合には、専門家への相談が不可欠です。

・ 未登記の倉庫がある場合

未登記の倉庫を登記するためには、専門的な知識と経験が必要です。土地家屋調査士に相談し、適切なアドバイスを受けながら手続きを進めましょう。

・ 住宅ローンを利用する場合

住宅ローンを利用する際には、担保となる不動産の登記が必須です。土地家屋調査士に相談し、スムーズに抵当権を設定するための手続きを行いましょう。

・ 手続きに不安がある場合

登記手続きは複雑で、専門用語も多く使われます。少しでも不安を感じたら、専門家に相談し、安心して手続きを進めましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、未登記の倉庫を登記し、住宅ローンの担保として抵当権を設定することが重要です。以下に、今回の重要ポイントをまとめます。

・ 未登記倉庫の登記は必須

住宅ローンを利用するためには、未登記の倉庫を登記する必要があります。

・ 土地家屋調査士への依頼を検討

登記手続きは専門的な知識が必要となるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。足が悪くご自身での手続きが難しい場合は、息子さんに代理で依頼することも可能です。

・ 早めの準備と専門家への相談を

登記手続きには時間がかかるため、早めに準備を始めましょう。疑問点や不明な点があれば、専門家である土地家屋調査士に相談し、適切なアドバイスを受けながら手続きを進めることが大切です。