未登記家屋を競売するには？債務者の財産調査と手続きを分かりやすく解説

質問の概要

【背景】

私は、支払督促（裁判所が発行する、金銭の支払いを命じる手続き）で債務名義（債務者がお金を支払う義務があることを証明する文書）を取得しました。
債務者の財産を調べたところ、ほとんど何もありませんでした。
唯一、債務者が20年近く納税義務者となっている未登記の家屋（登記されていない建物）が見つかりました。

【悩み】

この未登記の家屋を登記し、競売（裁判所が債務者の財産を売却し、債権者に配当する手続き）するには、どのような手続きが必要なのでしょうか？

未登記家屋の登記と競売には、まず家屋を登記し、その後競売の申し立てを行う必要があります。専門家への相談も検討しましょう。

未登記家屋を競売にかけるための基礎知識

未登記の家屋を競売にかけるためには、まずその家屋がどのような状態にあるのか、そして競売とはどのような手続きなのかを理解することが重要です。

未登記家屋とは？

未登記家屋とは、法務局（登記を管理する役所）に所有者の情報や建物の情報が登録されていない建物のことです。通常、家を建てたり購入したりした場合は、所有権を明らかにするために登記を行います。しかし、何らかの理由で登記がされていない家屋も存在します。

競売とは？

競売とは、債務者（お金を借りた人）が借金を返済できない場合に、裁判所が債務者の財産を差し押さえ、それを売却して債権者（お金を貸した人）にお金を分配する手続きです。競売には、土地や建物などの不動産、自動車、現金など、様々な財産がかけられます。

未登記家屋を競売にするための具体的な手続き

未登記家屋を競売にかけるためには、いくつかの段階を踏む必要があります。以下に、その具体的な手続きを解説します。

1. 債務者の調査と特定

まず、債務者が本当にその未登記家屋の所有者であるかを確認する必要があります。固定資産税の納税通知書などで、債務者が納税義務者になっていることを確認できます。また、近隣住民への聞き込みなどで、債務者がその家屋を使用している事実を確認することも有効です。

2. 建物表題登記

未登記家屋を競売にかけるためには、まず建物の登記を行う必要があります。この登記を「建物表題登記」といいます。建物表題登記は、建物の物理的な情報を法務局に登録する手続きです。具体的には、建物の種類、構造、床面積などを登記します。

建物表題登記を行うためには、建物の所在地の調査、建物の図面（配置図、各階平面図など）の作成、そして申請書の提出が必要です。図面がない場合は、専門家（土地家屋調査士）に依頼して作成してもらう必要があります。建物表題登記は、所有者でなくても申請できます。債権者であるあなたも申請可能です。

3. 所有権保存登記

建物表題登記が完了したら、次に「所有権保存登記」を行います。所有権保存登記は、その建物の所有者を法的に明確にするための登記です。通常、建物を新築した場合や、未登記の建物を取得した場合に行われます。

所有権保存登記を行うためには、所有権を証明する書類（固定資産税の納税通知書など）が必要になります。しかし、未登記家屋の場合、所有権を直接証明する書類がないことが一般的です。この場合は、債務者が所有者であることを証明する証拠（固定資産税の納税通知書、近隣住民の証言など）を収集し、裁判所に訴訟を提起して判決を得る必要があります。

4. 競売の申し立て

建物表題登記と所有権保存登記が完了したら、いよいよ競売の申し立てを行います。競売の申し立ては、地方裁判所に対して行います。申し立ての際には、債務名義（支払督促の確定判決など）、登記簿謄本、評価証明書（建物の価値を証明する書類）などを提出する必要があります。

競売の申し立てが受理されると、裁判所は不動産鑑定士に評価を依頼し、その評価額を基に競売の手続きを進めます。競売が成立すれば、その売却代金から債権者に配当が行われます。

関係する法律や制度

未登記家屋の競売に関係する主な法律や制度は以下の通りです。

不動産登記法： 不動産の登記に関する基本的なルールを定めています。
民事執行法： 債務者がお金を支払わない場合に、債権者が財産を差し押さえる手続き（競売など）に関するルールを定めています。
固定資産税： 土地や建物などの固定資産に対して課税される税金です。固定資産税の納税義務者は、その不動産の所有者として扱われることがあります。

誤解されがちなポイント

未登記家屋の競売に関して、よくある誤解とその解説を以下に示します。

「未登記の家屋は競売できない」という誤解： 実際は、未登記の家屋であっても、上記の手続きを踏むことで競売にかけることが可能です。
「建物表題登記だけで競売できる」という誤解： 建物表題登記は、建物の物理的な情報を登録するものであり、所有権を確定するものではありません。競売を行うためには、所有権保存登記も必要です。
「自分で全ての手続きができる」という誤解： 法律や不動産に関する専門知識がない場合、手続きが複雑で時間もかかるため、専門家（弁護士、土地家屋調査士など）に依頼することをおすすめします。

実務的なアドバイスと具体例

未登記家屋の競売を成功させるためには、以下の点に注意することが重要です。

専門家への相談： 複雑な手続きをスムーズに進めるために、弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。
証拠の収集： 債務者がその家屋の所有者であることを証明するために、固定資産税の納税通知書や近隣住民の証言など、できる限り多くの証拠を収集しましょう。
事前の調査： 競売にかける前に、その家屋の価値や、抵当権などの権利関係を調査しましょう。
費用と時間の見積もり： 登記費用や競売の手続きには、ある程度の費用と時間がかかります。事前に見積もりを行い、計画的に進めましょう。

具体例：

Aさんは、債務者Bに対して貸金債権を持っていました。Bは未登記の家屋に住んでいましたが、返済能力がありませんでした。Aさんは、弁護士に相談し、Bがその家屋の所有者であることを証明するための証拠を収集しました。そして、土地家屋調査士に依頼して建物表題登記を行い、弁護士のサポートを受けながら所有権保存登記を行い、最終的に裁判所に競売を申し立てました。競売の結果、Aさんは債権の一部を回収することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

未登記家屋の競売は、専門的な知識と手続きが必要となるため、以下のような場合は専門家への相談を強く推奨します。

債務者の特定が難しい場合： 債務者が本当にその家屋の所有者であるかどうかの判断が難しい場合は、弁護士に相談し、法的アドバイスや調査を依頼しましょう。
登記手続きが複雑な場合： 建物表題登記や所有権保存登記の手続きが複雑で、自分で行うのが難しい場合は、土地家屋調査士や司法書士に依頼しましょう。
競売の手続きに不安がある場合： 競売の手続きは、法律的な知識が必要であり、書類の作成や裁判所とのやり取りも煩雑です。弁護士に依頼することで、これらの手続きをスムーズに進めることができます。
費用対効果を考慮したい場合： 専門家に依頼することで費用はかかりますが、手続きを確実かつ迅速に進めることができ、結果的に債権回収の可能性を高めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のテーマである未登記家屋の競売について、重要なポイントをまとめます。

未登記家屋を競売にかけるためには、まず建物表題登記を行い、次に所有権保存登記を行う必要があります。
所有権保存登記を行うためには、債務者がその家屋の所有者であることを証明する証拠が必要です。
競売の手続きは複雑なので、弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談することをおすすめします。
競売にかかる費用や時間を事前に把握し、計画的に進めましょう。

未登記家屋の競売は、手間と時間がかかる場合がありますが、債権回収の可能性を高める有効な手段の一つです。専門家の力を借りながら、慎重に進めていくことが重要です。