来年からの新生活！都内で事故物件を探す方法と注意点

質問の概要

来年、大学のキャンパスが変わるため、都内で新しいアパートを探そうとしています。

少しでも家賃を抑えたいと考えており、事故物件も視野に入れています。

【背景】

来年から通う大学のキャンパスが変わり、通学に便利な場所への引っ越しを検討しています。
家賃を少しでも安く抑えたいと考えています。
インターネットで事故物件について知り、選択肢の一つとして検討しています。

【悩み】

事故物件を探す際に、どのような方法で不動産会社に相談するのが良いのか知りたいです。
事故物件の場合、家賃はどの程度安くなるものなのか知りたいです。

事故物件を探すには、不動産会社に直接相談し、情報公開の範囲内で物件を紹介してもらうのが一般的です。家賃は条件により異なり、割引率はケースバイケースです。

回答と解説

テーマの基礎知識：事故物件とは？

事故物件とは、その物件内で「人の死」があった賃貸物件や売買物件のことを指します。ここでいう「人の死」には、自然死（病死など）だけでなく、自殺や事件、事故による死亡も含まれます。ただし、すべての死が事故物件に該当するわけではありません。例えば、高齢者が病院で亡くなった場合などは、一般的に事故物件とはみなされません。

事故物件の情報は、不動産会社が契約前に告知する義務があります（告知義務）。これは、入居者や購入者が安心して生活できるようにするためのものです。告知義務は、過去の出来事が心理的な影響を与える可能性がある場合に発生します。告知期間については法律で明確に定められていませんが、一般的には、事件や事故が発生してから数年間（3年から5年程度）は告知されることが多いようです。

事故物件は、家賃や売買価格が相場よりも安く設定される傾向があります。これは、心理的な抵抗感や、入居者・購入者が見つかりにくいことなどを考慮した結果です。しかし、物件の状況や立地条件、築年数などによって、割引率は大きく変動します。

今回のケースへの直接的な回答：事故物件の探し方

事故物件を探す場合、最も確実な方法は、不動産会社に直接相談することです。駅前の仲介業者に限らず、インターネットで「事故物件　〇〇（地域名）」などと検索し、事故物件を専門に扱っている不動産会社や、事故物件の情報に詳しい不動産会社を探すのも良いでしょう。

相談する際には、まず自分の希望するエリアや家賃の予算などを伝えます。その上で、事故物件の情報を詳しく教えてもらい、内見（物件を見学すること）を希望する場合は、実際に物件を見学し、周辺環境や物件の状態を確認することが重要です。

不動産会社によっては、事故物件の情報公開範囲が異なる場合があります。どこまで情報を開示してもらえるのか、事前に確認しておきましょう。また、事故物件の情報は、インターネット上の情報だけを鵜呑みにせず、必ず不動産会社に確認するようにしましょう。

関係する法律や制度：告知義務について

事故物件に関する主な法律は、宅地建物取引業法です。この法律により、不動産会社は、物件の取引において、買主や借主に対して重要な事項を告知する義務があります。これを「告知義務」といいます。

告知義務の対象となるのは、物件内で発生した「人の死」に関する情報です。ただし、告知義務の範囲や期間については、明確な法律上の規定はありません。そのため、過去の判例や、国土交通省のガイドラインなどを参考に、不動産会社が判断することになります。

告知義務違反があった場合、不動産会社は損害賠償責任を負う可能性があります。また、行政処分を受けることもあります。したがって、不動産会社は、正確な情報を告知し、トラブルを未然に防ぐように努める必要があります。

誤解されがちなポイントの整理：告知義務の範囲

事故物件に関する誤解として多いのは、「すべての死が告知対象になる」というものです。実際には、告知義務の対象となるのは、自殺や事件、事故など、入居者の心理的な影響を与える可能性がある「人の死」に限られます。

また、告知義務の範囲は、物件の種類や契約形態によって異なります。例えば、賃貸物件の場合、告知義務は、入居者が入居する前に発生した事件や事故が対象となります。一方、売買物件の場合、告知義務は、過去のすべての事件や事故が対象となる可能性があります。

告知義務の期間についても、誤解が多い点です。法律で明確に期間が定められているわけではありませんが、一般的には、事件や事故が発生してから数年間（3年から5年程度）は告知されることが多いようです。ただし、事件の内容や、物件の状況によっては、告知期間が長くなることもあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：物件探しのステップ

事故物件を探す際の具体的なステップを説明します。

情報収集：まず、インターネットや不動産会社のウェブサイトなどで、事故物件に関する情報を収集します。事故物件専門のサイトや、事故物件情報をまとめたデータベースなども参考になります。
不動産会社への相談：気になる物件が見つかったら、不動産会社に問い合わせ、詳細な情報を確認します。事故物件の場合、告知義務の範囲や、告知期間などを確認することも重要です。
内見：実際に物件を見学し、周辺環境や物件の状態を確認します。内見の際には、物件の状況だけでなく、周辺の雰囲気や、日当たりなども確認するようにしましょう。
契約前の確認：契約前に、重要事項説明書の内容をよく確認し、不明な点があれば、不動産会社に質問します。特に、事故物件に関する告知内容については、念入りに確認しましょう。
契約：物件に納得したら、契約手続きを行います。契約書の内容をよく確認し、署名・捺印を行います。

具体例として、あるアパートで自殺があった場合、その部屋だけでなく、同じ建物内の他の部屋についても、告知義務が発生する可能性があります。また、事件があった場合、その事件の内容によっては、周辺の地域住民にも心理的な影響を与える可能性があるため、周辺の環境についても確認することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や不動産鑑定士の活用

事故物件に関するトラブルが発生した場合、弁護士に相談することをお勧めします。例えば、告知義務違反があった場合や、家賃の減額交渉などで、弁護士は、法的観点から適切なアドバイスをしてくれます。また、訴訟になった場合の対応もサポートしてくれます。

不動産鑑定士は、物件の価値を専門的に評価する専門家です。事故物件の場合、家賃や売買価格が相場よりも安く設定されることがありますが、その割引率が適切かどうかを判断するために、不動産鑑定士に相談することも有効です。不動産鑑定士は、物件の状況や周辺環境などを考慮し、適正な価格を評価してくれます。

また、不動産会社との間でトラブルが発生した場合、不動産問題に詳しい弁護士に相談することも重要です。弁護士は、法的観点から問題解決をサポートし、あなたの権利を守ってくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

事故物件を探すことは、家賃を抑える一つの手段ですが、いくつかの注意点があります。今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

事故物件を探すには、不動産会社に直接相談するのが確実です。
告知義務の範囲や期間は、法律で明確に定められていないため、不動産会社に確認することが重要です。
内見時には、物件の状態だけでなく、周辺環境も確認しましょう。
トラブルが発生した場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

事故物件を探す際には、これらのポイントを踏まえ、慎重に進めるようにしましょう。不安な点があれば、専門家に相談し、納得のいく物件選びをしてください。