東京の物件、7割が事故物件って本当？噂の真相と注意点

事故物件の噂、本当？〜定義と基礎知識〜

不動産市場には、様々な噂が飛び交います。その中でも、特に不安を煽るのが「事故物件」に関する噂です。今回の質問にある「東京の物件の7割が事故物件」という話も、その一つでしょう。しかし、この噂は事実とは異なります。

まず、事故物件の定義を確認しましょう。「事故物件」とは、一般的に、過去にその物件内で、人の死に関わる出来事があった物件のことを指します。具体的には、自殺、他殺、孤独死などが該当します。ただし、病死や老衰による自然死は、原則として事故物件には含まれません。ただし、特殊清掃が必要になるようなケース、例えば孤独死で発見が遅れた場合などは、告知義務が発生する可能性があります。

事故物件の情報は、不動産取引において非常に重要な要素です。なぜなら、心理的な影響（心理的瑕疵（かし）と言います）によって、物件の価値が下がる可能性があるからです。そのため、不動産会社には、物件を売買する際、または賃貸する際に、その物件が事故物件に該当するかどうかを告知する義務があります（告知義務）。この告知義務は、宅地建物取引業法という法律によって定められています。

しかし、この告知義務には期間の制限があります。一般的には、事件や事故が発生してから、おおよそ3年程度で告知義務がなくなると言われています。ただし、事件の性質や社会的な影響によっては、告知期間が長くなることもあります。告知期間が過ぎた物件は、事故物件として扱われなくなるため、注意が必要です。

今回のケースへの直接的な回答

冒頭でも述べましたが、「東京の物件の7割が事故物件」という話は、根拠のない噂です。事故物件の割合が、そのような高い数値になることは考えられません。もし、そのような噂を耳にしても、過度に不安になる必要はありません。

ただし、事故物件が存在しないわけではありません。東京のような大都市では、様々な事情から、事故物件も一定数存在します。物件を探す際には、事故物件のリスクを理解した上で、冷静に判断することが重要です。

また、インターネット上には、事故物件に関する様々な情報が出回っています。しかし、その情報が全て正確とは限りません。特に、匿名掲示板やSNSの情報は、信憑性に欠ける場合があります。情報源を吟味し、信頼できる情報に基づいて判断するようにしましょう。

関係する法律や制度

事故物件に関する主な法律は、宅地建物取引業法です。この法律は、不動産取引の公正を目的としており、不動産会社に対して、物件に関する重要な情報を告知することを義務付けています。この中には、事故物件に関する情報も含まれます。

また、民法も関係してきます。民法では、契約の当事者間の公平性を重視しており、売主や貸主は、買主や借主に対して、物件の瑕疵（欠陥）について告知する義務があります。この瑕疵には、心理的瑕疵も含まれます。つまり、事故物件であるという事実は、心理的瑕疵に該当し、告知義務の対象となるのです。

さらに、各自治体によっては、事故物件に関する条例が制定されている場合があります。これらの条例は、告知義務の範囲や、告知期間などを定めており、地域によって異なるルールが適用される場合があります。

誤解されがちなポイントの整理

事故物件に関する情報は、誤解されやすい点がいくつかあります。以下に、よくある誤解とその真相をまとめます。

• 誤解1：すべての物件が事故物件情報を告知される。
• 真相：告知義務には期間制限があり、一定期間が経過した物件は告知されません。

• 誤解2：事故物件は絶対に避けるべき。
• 真相：事故物件であること自体が、必ずしも悪いことではありません。価格が相場よりも安く設定されている場合もあります。

• 誤解3：不動産会社はすべての事故物件情報を把握している。
• 真相：不動産会社も、すべての情報を把握しているわけではありません。告知義務は、売主や貸主が知っている範囲に限られます。

• 誤解4：事故物件は、必ず何か悪いことが起こる。
• 真相：事故物件に住んだからといって、必ず何か悪いことが起こるわけではありません。心理的な影響は個人差があります。

実務的なアドバイスと具体例

実際に物件を探す際に、事故物件のリスクを避けるためには、いくつかの対策があります。以下に、具体的なアドバイスと、その例を紹介します。

• 情報収集：不動産会社に、物件に関する情報を詳しく確認しましょう。特に、過去にその物件で事件や事故があったかどうか、告知義務の対象となる事象があったかどうかを確認することが重要です。
• 例：不動産会社の担当者に、「この物件は事故物件ですか？」と率直に質問し、回答を記録しておきましょう。

• インターネット検索：物件の住所や、近隣の地名などをキーワードにして、インターネット検索を行いましょう。過去の事件や事故に関する情報が見つかる場合があります。ただし、情報源の信憑性には注意が必要です。
• 例：物件の住所を検索し、過去に事件や事故に関するニュース記事がないか確認してみましょう。

• 不動産会社の選び方：信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。誠実で、物件に関する情報をきちんと開示してくれる会社を選びましょう。
• 例：複数の不動産会社を比較し、物件に関する情報開示の姿勢や、担当者の対応などを比較検討しましょう。

• 内見時の確認：内見時には、物件の状態をしっかり確認しましょう。気になる点があれば、不動産会社の担当者に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。
• 例：物件の周辺環境や、室内の設備などを確認し、何か気になる点があれば、積極的に質問しましょう。

• 契約前の確認：契約前に、重要事項説明書をよく確認しましょう。重要事項説明書には、物件に関する重要な情報が記載されています。
• 例：重要事項説明書に、事故物件に関する記載がないか、注意深く確認しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

物件探しで不安を感じたり、疑問点がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。以下に、相談すべきケースと、その理由をまとめます。

• 事故物件の可能性が疑われる場合：物件に関する情報が不足していたり、過去に何かあったような気がする場合など、事故物件の可能性が疑われる場合は、専門家に相談して、詳細な調査を依頼することをおすすめします。
• 理由：専門家は、豊富な知識と経験に基づいて、客観的な視点から物件を評価し、リスクを判断してくれます。

• 告知義務違反が疑われる場合：不動産会社が、事故物件に関する情報を告知しなかった場合など、告知義務違反が疑われる場合は、弁護士などの専門家に相談し、適切な対応策を検討しましょう。
• 理由：弁護士は、法律の専門家として、法的観点から問題点を分析し、適切なアドバイスをしてくれます。

• 心理的な影響で悩んでいる場合：事故物件に住むことに対する不安や、心理的な影響で悩んでいる場合は、カウンセラーなどの専門家に相談し、心のケアを受けることも検討しましょう。
• 理由：カウンセラーは、専門的な知識と技術を用いて、心の悩みを解決するためのサポートをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の記事では、東京の物件が7割事故物件という噂について、その真相と注意点について解説しました。以下に、今回の重要ポイントをまとめます。

• 東京の物件が7割事故物件という噂は、根拠のない誤りです。
• 事故物件とは、過去に物件内で人の死に関わる出来事があった物件のことです。
• 不動産会社には、事故物件に関する告知義務があります。
• 告知義務には期間制限があり、一定期間が経過した物件は告知されません。
• 物件を探す際には、情報収集、インターネット検索、不動産会社の選び方などに注意しましょう。
• 不安を感じたり、疑問点がある場合は、専門家に相談しましょう。

物件探しは、人生における大きな決断の一つです。今回の情報を参考に、正しい知識を身につけ、冷静に判断し、安心して暮らせる物件を見つけてください。