東京23区内100坪の相続問題！険悪な兄弟とアパート、遺言と分筆の複雑なケースを徹底解説

1. 相続と分筆の基礎知識

まず、相続とは、被相続人（亡くなった人）の財産が相続人（法律で定められた相続権を持つ人）に承継されることです。今回のケースでは、土地と建物が相続の対象となります。分筆とは、一つの土地を複数の土地に分割することです。相続によって土地を取得した後、遺言に従って分筆手続きを行うことになります。

土地の共有状態（複数の人が所有権を持つ状態）は、相続や売買などでよく発生します。共有状態だと、管理や処分に全員の同意が必要となるため、トラブルになりやすい点が課題です。

2. 今回のケースへの直接的な回答

子Aと子Bの関係が険悪で、子Aが遺言の存在を知らない、という状況は非常に複雑です。子Aが遺言に従わない場合、子Bは裁判所に調停を申し立てることができます（民事訴訟）。裁判所は、遺言の内容と状況を考慮し、公正な解決策を提示します。

アパートの居住者を退去させるには、賃貸借契約の内容や、建物の状態、地域の条例などを考慮する必要があります。更地にするには、建物の解体が必要となり、費用や手続きも複雑です。これも裁判で判断される可能性があります。

3. 関係する法律や制度

* **民法（相続、共有、遺言など）：**相続の基礎となる法律です。遺言の有効性や、共有状態からの脱却方法などが規定されています。
* **不動産登記法：**土地や建物の所有権を登記する法律です。分筆や名義変更には、この法律に基づいた手続きが必要です。
* **建築基準法：**建物の構造や用途に関する法律です。解体にはこの法律の規定に従う必要があります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

* **遺言は絶対ではない：**遺言は、相続人の意思を尊重する制度ですが、必ずしも絶対ではありません。異議申し立てや、裁判による変更の可能性があります。
* **共有状態は解消できる：**共有状態は、話し合いで解決するのが理想ですが、合意が得られない場合は、裁判による解決も可能です。
* **更地化は容易ではない：**アパートの居住者の退去には、正当な理由が必要です。一方的に退去を命じることはできません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、子Aに遺言の存在を伝え、話し合いをすることが重要です。弁護士や司法書士などの専門家の力を借り、双方の主張を整理し、合意形成を目指しましょう。合意が得られない場合は、調停や裁判という手段も検討する必要があります。

具体的には、子Aに土地の持分を金銭で買い取ってもらう、もしくは、土地の分筆方法を話し合って変更するなどの方法が考えられます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースは、相続、不動産、民事訴訟など、複数の法律分野にまたがる複雑な問題です。専門知識がないと、適切な対応が難しく、損をする可能性があります。そのため、弁護士や司法書士に相談することを強くお勧めします。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 険悪な兄弟関係、遺言の存在、アパートの居住者問題など、複雑な要素が絡み合っています。
* 遺言に従わない可能性、更地化の可能性は法的根拠に基づいて判断されます。
* 専門家（弁護士、司法書士）に相談し、適切な解決策を見つけることが重要です。
* 早期に専門家に相談することで、トラブルを最小限に抑え、円滑な相続手続きを進めることができます。