東南角地の接道問題！公道と私道、工事は可能？共有持分と建築確認申請の落とし穴

1. 接道義務と建築基準法

建築物を建てるには、道路に接していなければなりません。これを「接道義務」と言います。これは建築基準法（建築物の構造、設備、用途、敷地などを規制する法律）で定められており、安全な避難や消火活動のための重要な規定です。 道路には「公道」（一般の人が自由に通行できる道路）と「私道」（個人が所有したり、複数人で共有する道路）があります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、公道と私道、両方に接道しています。しかし、問題となるのは私道の「共有」です。私道が共有されている場合、その共有持分が登記されていないと、建築確認申請がスムーズに進むとは限りません。 建築確認申請では、接道の状況を明確に示す必要があります。私道の共有持分が登記されていないと、その所有関係が不明確となり、申請が却下される可能性があるのです。

3. 関係する法律や制度

関係する法律は主に建築基準法です。 建築基準法では、接道の幅員（道路の幅）や長さ、そして接道方法などを細かく規定しています。 さらに、私道の場合、共有者の合意や所有権の明確化が重要になります。 土地の登記簿（土地の所有者や権利関係を記録した公的な書類）を確認することで、共有状況を把握できます。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「公道に接道していれば大丈夫」という誤解は、よくあることです。 しかし、建築基準法は、安全な建築物のための最低限の基準を定めています。 私道が狭かったり、通行権が曖昧だったりする場合、公道への接道だけでは、安全性が確保できないと判断される可能性があります。 つまり、公道への接道は必要条件ですが、十分条件ではないということです。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

建築確認申請の前に、必ず土地の登記簿謄本を取得し、私道の共有状況を確認しましょう。 共有持分が登記されていない場合は、共有者全員で合意し、登記手続きを行う必要があります。 もし、共有者との合意が困難な場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。 また、建築確認申請を行う際には、専門の設計事務所に依頼し、接道状況について的確な説明をしてもらうことが重要です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

私道の共有関係が複雑であったり、共有者との間で意見の食い違いがある場合、専門家の助けが必要になります。 弁護士や司法書士は、土地の権利関係や法的な手続きについて専門的な知識を持っています。 また、土地家屋調査士は、土地の測量や境界確定を行う専門家です。 これらの専門家に相談することで、スムーズに建築確認申請を進めることができます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

公道に接道していても、私道の共有持分が登記されていないと、建築確認申請に影響が出ることがあります。 建築確認申請前に、土地の登記簿謄本を確認し、私道の共有状況を明確にすることが重要です。 必要に応じて、弁護士、司法書士、土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。 安全で安心な建築のためには、法的な手続きを正しく行うことが不可欠です。 早めの確認と対応が、後のトラブルを防ぐことに繋がります。