根抵当権付き不動産の売却：一部完済・解除は可能？ AとBを切り離す方法は？

根抵当権とは？基礎知識を分かりやすく解説

まず、今回のテーマである「根抵当権」について理解を深めていきましょう。根抵当権は、通常の抵当権（ていとうけん）と少し異なる性質を持っています。

抵当権は、お金を借りた人が返済できなくなった場合に、お金を貸した人（債権者）が、担保（不動産など）を競売にかけて、そこからお金を回収できる権利です。借りた金額と利息を上限として、担保から優先的に回収できます。

一方、根抵当権は、継続的な取引や、将来的に発生する可能性のある不特定多数の債権を担保するために設定されます。例えば、銀行との間で継続的に融資を受ける場合などに利用されます。根抵当権は、あらかじめ「極度額（きょくどがく）」と呼ばれる上限金額を設定し、その範囲内であれば、借入残高が増減しても、担保として有効であり続けるのが特徴です。つまり、一度設定すれば、その後の取引に合わせて担保の範囲を柔軟に調整できるのです。

今回のケースでは、AとBの不動産を担保に、同じ銀行から融資を受けているとのことですので、この融資に対して根抵当権が設定されていると考えられます。

今回のケースへの直接的な回答：Aのみの根抵当権解除は？

質問者様のケースでは、Aの不動産を完済した後、Aのみの根抵当権を解除できるかどうかが問題となっています。原則として、根抵当権は、担保となっている債務（借金）全体をカバーしているため、一部の債務を返済しただけでは、その部分だけを切り離して根抵当権を解除することは難しいのが一般的です。

根抵当権は、極度額の範囲内で、複数の債務をまとめて担保する性質があるからです。今回のように、Aの不動産を完済しても、Bの不動産に関する債務が残っている場合、根抵当権はBの債務を担保し続けるため、Aの不動産だけを根抵当権から外すことは、通常はできません。

ただし、例外的に、銀行との間で個別に合意ができれば、Aの不動産に関する根抵当権の一部を解除できる可能性がないわけではありません。しかし、銀行側のリスクを考慮すると、実現は難しい場合が多いでしょう。

関係する法律や制度：根抵当権に関する法的側面

根抵当権に関する法律として、民法（第398条の2～22）が根拠となります。根抵当権は、通常の抵当権よりも複雑な制度であり、その設定、変更、消滅には、専門的な知識が必要となります。

今回のケースで重要となるのは、根抵当権の「一部譲渡」と「債務者の変更」です。

一部譲渡：根抵当権の一部を他の人に譲渡することは、原則として可能です。しかし、現実的には、根抵当権の一部を切り離して、特定の不動産から外すことは、非常に稀なケースです。
債務者の変更：根抵当権の対象となる債務者を変更することも可能です。例えば、Aの不動産を売却する際に、Aの債務を新しい買主に引き継がせる（債務引受）ことができれば、根抵当権をBの不動産のみに残すという選択肢も考えられます。ただし、この場合、銀行の承諾が必要となります。

これらの手続きは、専門的な知識を要するため、必ず専門家（弁護士や司法書士）に相談するようにしましょう。

誤解されがちなポイント：根抵当権解除に関する注意点

根抵当権に関する誤解として、よくあるのが「一部の債務を返済すれば、その部分だけ担保から外れる」というものです。根抵当権は、前述の通り、複数の債務をまとめて担保する性質があるため、一部の債務を返済しても、根抵当権全体が消滅するわけではありません。これは、通常の抵当権とは異なる点です。

また、「根抵当権は、極度額までしか担保にならない」というのも正しい理解ですが、注意が必要です。例えば、極度額が2000万円の根抵当権が設定されている場合、借入残高が1000万円であっても、万が一の際には、2000万円まで回収される可能性があります。根抵当権は、借入残高だけでなく、利息や遅延損害金（返済が遅れた場合のペナルティ）も担保の対象となるため、注意が必要です。

実務的なアドバイス：AとBを切り離すための具体的な方法

今回のケースで、Aの不動産を売却するためには、いくつかの方法が考えられます。

銀行との交渉：まず、銀行に相談し、Aの不動産に関する根抵当権の一部解除や、Aの不動産のみを対象とした抵当権への変更を交渉してみましょう。銀行が、Aの不動産の売却を認めることで、Bの債務の返済計画がきちんと立てられるなど、リスクが低いと判断すれば、交渉に応じる可能性もあります。
債務の分割：AとBの債務を分割し、Aの債務を完済する方法も考えられます。この場合、銀行の承諾が必要となります。
根抵当権の変更：Aの不動産を売却する際に、Bの不動産のみを担保とするように、根抵当権の対象を変更することも検討できます。この場合、Bの不動産の価値が十分であることや、銀行が変更を認めることが条件となります。
債務引受：Aの不動産を売却する際に、買主にAの債務を引き継いでもらう（債務引受）方法も考えられます。この場合、銀行の承諾が必要です。

これらの方法は、いずれも銀行との交渉や、専門的な手続きが必要となります。専門家（弁護士や司法書士）に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、専門家への相談が不可欠です。根抵当権は、法律的な知識だけでなく、不動産に関する専門的な知識も必要となるため、個人で解決しようとすると、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

具体的に相談すべき専門家としては、以下の2つが挙げられます。

弁護士：法律に関する専門家であり、根抵当権に関する法的問題について、的確なアドバイスをしてくれます。銀行との交渉や、訴訟になった場合の対応も依頼できます。
司法書士：不動産登記に関する専門家であり、根抵当権の変更や解除に関する手続きを代行してくれます。複雑な書類作成や、登記手続きをスムーズに進めることができます。

これらの専門家に相談することで、法的リスクを回避し、最適な解決策を見つけることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

根抵当権は、継続的な取引を担保するための権利であり、通常の抵当権とは異なる性質を持つ。
AとBの不動産に設定された根抵当権は、Aの債務を完済しても、Bの債務が残っている場合は、Aのみを解除することは難しいのが一般的。
Aの不動産を売却するためには、銀行との交渉、債務の分割、根抵当権の変更、債務引受などの方法が考えられる。
これらの手続きは、専門的な知識が必要となるため、必ず弁護士や司法書士などの専門家に相談する。

根抵当権に関する問題は、複雑で専門的な知識を要します。諦めずに、専門家と連携しながら、最適な解決策を見つけてください。