横浜市青葉区のマンション、賃貸vs売却！90平米平成2年築物件の最適解とは？

【背景】
* 母親所有の横浜市青葉区にあるマンション（90平米、平成2年築）の処分方法に迷っています。
* 建物の築年数が古いため、売却できるか不安です。
* 賃貸に出すか売却するか、どちらがより経済的に有利なのか判断できません。

【悩み】
マンションを賃貸に出すか売却するか、どちらがより良い選択なのか知りたいです。築年数が古いことによる売却価格への影響や、賃貸経営した場合の収益性なども考慮した上で、最適な方法を選びたいと思っています。

築年数とマンション売却価格の関係

まず、平成2年築のマンションの売却価格についてですが、築年数が古いということは、必ずしも売却価格が低いことを意味しません。築年数だけでなく、立地条件（駅からの距離、周辺環境）、マンションの管理状態（修繕履歴、共用部分の状況）、専有部分の状態（リフォームの有無、内装の状態）など、様々な要因が価格に影響を与えます。横浜市青葉区は人気の高いエリアであるため、物件の状態によっては、予想以上に高い価格で売却できる可能性もあります。

賃貸経営の収益性シミュレーション

賃貸経営の場合、家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税などの費用を差し引いたものが純粋な利益となります。 家賃相場は、物件の立地や広さ、設備などによって大きく変動します。 90平米のマンションであれば、比較的高い家賃設定が期待できる可能性があります。しかし、築年数が古い分、リフォーム費用が必要になる可能性も考慮しなければなりません。 リフォーム費用を考慮した上で、家賃収入と支出を比較し、収益性をシミュレーションすることが重要です。（キャッシュフロー計算）

関係する法律や制度

マンションの売却や賃貸には、不動産に関する法律や税制が関係してきます。例えば、売却時には不動産取得税（売買契約時に納税）、譲渡所得税（売却益に課税）などが発生する可能性があります。賃貸経営の場合には、不動産所得に対する所得税や住民税の申告が必要になります。また、賃貸借契約に関する法律（民法）の知識も必要です。

誤解されがちなポイント：築年数＝価値の低さではない

築年数が古いからといって、必ずしも価値が低いとは限りません。 しっかりとしたメンテナンスが行われていれば、築年数を感じさせない物件も多く存在します。 逆に、築年数が浅くても、管理状態が悪ければ、価値は下がってしまいます。 重要なのは、物件の「状態」です。

実務的なアドバイス：専門家への相談が重要

マンションの売却や賃貸経営は、専門的な知識と経験が必要なため、不動産会社や税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 不動産会社は、市場価格の査定や売買・賃貸仲介を行ってくれます。 税理士は、税金に関する相談に乗ってくれます。 複数の専門家に相談し、それぞれの意見を比較検討することで、より最適な判断ができるでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 売却価格の査定が難しい場合
* 賃貸経営の収益性シミュレーションが複雑な場合
* 不動産に関する法律や税制に詳しくない場合
* 物件の修繕やリフォームが必要な場合
* 複数の選択肢があり、判断に迷う場合

まとめ：状況に応じた最適解を選択

横浜市青葉区の90平米マンションの処分方法を検討する際には、築年数だけでなく、立地、状態、市場動向などを総合的に判断する必要があります。 売却か賃貸か、どちらが最適かは、状況によって異なります。 専門家の意見を参考に、ご自身の状況に合った最適な方法を選択してください。 特に、税金や法律に関する知識が不足している場合は、税理士などの専門家への相談が不可欠です。