殺人事件があったマンション、別の階でも事故物件？契約時の注意点

【背景】

都内で賃貸マンションを探しています。
検討中のマンションで、2年前に殺人事件があったと知りました。
契約を考えているのは、事件があった階とは別の階の部屋です。

【悩み】

事件があったマンションの別の階の部屋でも、事故物件（心理的瑕疵物件）とみなされるのか知りたいです。
もし事故物件とみなされるなら、礼金や家賃の交渉をしたいと考えています。

詳しい方、教えてください。よろしくお願いします。

事件があったマンションの別の階でも、告知義務が発生する可能性があります。家賃交渉も視野に入れましょう。

事件物件とは？基礎知識を整理しましょう

賃貸物件を探す際に「事故物件」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。これは、その物件内で人が亡くなった、または過去に事件や事故があった物件のことを指します。具体的には、

殺人事件
自殺
火災による死亡
孤独死

など、入居者が心理的な抵抗を感じる可能性のある事象があった物件を指します。

事故物件は、入居希望者に対して告知する義務があります。これは、物件の価値を大きく左右する可能性があるため、入居者の適切な判断を妨げないようにするためです。

ただし、全ての死亡事例が告知義務の対象になるわけではありません。例えば、病死や老衰による自然死は、原則として告知義務の対象外です。告知義務の対象となるかどうかは、事件や事故の内容、死亡原因、そしてその物件が「心理的な抵抗感」を与えるかどうかで判断されます。

今回のケースでは、殺人事件が起きています。これは、入居者に強い心理的影響を与える可能性があるため、告知義務が発生する可能性が高いと考えられます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、事件が起きた階とは別の階の部屋を検討しているとのことですが、告知義務が発生する可能性は十分にあります。

なぜなら、マンションという建物全体で、一つの「物件」とみなされるからです。事件が起きた階と別の階であっても、同じ建物内であれば、入居者は事件のことを知りたいと考えるのが自然です。

ただし、告知義務の範囲や期間は、事件の内容や状況によって異なります。一般的には、事件発生から一定期間（数年程度）は告知が必要とされていますが、明確な基準はありません。

重要なのは、不動産会社が、入居希望者に対して、事件の事実を適切に告知する義務があるということです。もし告知がないまま契約した場合、後で問題になる可能性もあります。

関係する法律や制度について

事故物件に関する法的な規定は、明確に定められているわけではありません。しかし、宅地建物取引業法（宅建業法）という法律が関係してきます。

宅建業法では、不動産会社は、物件の取引において、重要事項の説明をする義務があります。この重要事項には、物件の状況に関する情報も含まれます。つまり、事故物件である場合、その事実を告知する義務があるのです。

もし、不動産会社が告知義務を怠った場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。これは、契約内容と異なる物件を引き渡した場合に、売主や貸主が負う責任のことです。具体的には、

損害賠償請求
契約解除
家賃減額請求

などが考えられます。

また、消費者契約法も関係してくる可能性があります。これは、消費者の利益を保護するための法律です。もし、不動産会社が事実を隠して契約をさせた場合、消費者契約法に基づいて契約を取り消せる可能性があります。

誤解されがちなポイントを整理

事故物件に関して、よくある誤解をいくつか整理しておきましょう。

「告知義務は永遠に続く」わけではない：事件発生から時間が経過すると、告知義務がなくなる可能性があります。しかし、どのくらいの期間で告知義務がなくなるかは、一概には言えません。事件の内容や、社会的な影響度なども考慮されます。
「告知義務は不動産会社だけ」ではない：物件の所有者（大家さん）も、告知義務を負う可能性があります。不動産会社だけでなく、大家さんも事件の事実を知っている場合は、告知する責任があります。
「事件があった階だけが事故物件」ではない：前述の通り、同じ建物内であれば、別の階であっても事故物件とみなされる可能性があります。
「告知義務は口頭だけ」ではない：重要事項説明書などの書面で、告知されるのが一般的です。口頭での説明だけでは、後々トラブルになる可能性があります。

これらの誤解を理解しておくことで、より適切な判断ができるでしょう。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースで、具体的にどのような対応をすれば良いのか、実務的なアドバイスをします。

不動産会社に確認する：まず、不動産会社に、そのマンションで過去に事件があった事実を告知されているか確認しましょう。もし告知がない場合は、なぜ告知がないのか、理由を尋ねましょう。
告知内容の詳細を確認する：事件の詳細（いつ、どこで、何があったのか）について、詳しく説明を求めましょう。事件の内容によっては、心理的な影響の度合いが異なります。
家賃交渉を検討する：事故物件の場合、家賃が相場よりも安く設定されていることがあります。もし、事件の事実が告知されていれば、家賃交渉を検討してみましょう。礼金についても、交渉の余地があるかもしれません。
契約前に現地を訪問する：実際に物件を見て、周辺の環境や雰囲気を確認しましょう。事件があった場所や、その周辺の様子も見ておくことをおすすめします。
契約書の内容をよく確認する：契約書には、物件の状況に関する記述があるはずです。告知内容と矛盾がないか、しっかりと確認しましょう。
不安な点は質問する：少しでも不安な点があれば、不動産会社に質問しましょう。納得できるまで、説明を求めることが大切です。

具体例を挙げます。もし、事件が起きた部屋が、検討している部屋の真上の階だった場合、心理的な影響は大きくなる可能性があります。この場合、家賃交渉だけでなく、別の物件を探すことも検討する価値があるでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースで、専門家に相談することを検討すべき場合があります。

不動産会社の説明に納得できない場合：不動産会社の対応に不信感がある場合や、説明が曖昧で理解できない場合は、専門家に相談しましょう。
家賃交渉がうまくいかない場合：家賃交渉が難航する場合は、専門家のアドバイスを受けることで、より有利な条件で契約できる可能性があります。
契約内容に不安がある場合：契約書の内容が複雑で理解できない場合や、不利な条件が含まれている可能性がある場合は、専門家に確認してもらいましょう。
精神的な負担が大きい場合：事件のことを考えると、精神的に不安定になる場合は、専門家に相談して、心のケアを受けることも検討しましょう。

相談できる専門家としては、

弁護士：契約に関する法的な問題や、損害賠償請求などについて相談できます。
不動産鑑定士：物件の価値や、家賃の適正価格について評価してもらえます。
不動産コンサルタント：物件選びや、契約に関するアドバイスを受けられます。

専門家に相談することで、客観的な意見を聞くことができ、より安心して契約を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースで、最も重要なポイントをまとめます。

事件があったマンションの別の階でも、告知義務が発生する可能性がある：マンション全体を一つの「物件」と捉えるため、別の階でも告知が必要になる場合があります。
不動産会社に事実確認をすることが重要：まずは、不動産会社に事件の事実を告知されているか確認し、詳細な説明を求めましょう。
家賃交渉を検討する：事故物件の場合、家賃交渉ができる可能性があります。
専門家への相談も検討する：不安な点がある場合や、問題が解決しない場合は、専門家に相談しましょう。

事故物件に関する問題は、複雑で、個々のケースによって対応が異なります。今回の情報を参考に、慎重に判断し、後悔のない選択をしてください。