法人か個人か？賃貸マンション購入時の税金と節税対策を徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産購入と税金

不動産を購入する際にかかる税金は、大きく分けて購入時と保有時に発生します。

購入時にかかる主な税金

• 登録免許税：不動産の名義変更時にかかる税金です。
• 不動産取得税：不動産を取得した際にかかる税金です。
• 消費税：土地にはかかりませんが、建物にはかかります（事業者が販売する場合）。

保有時にかかる主な税金

• 固定資産税：毎年1月1日時点での不動産の所有者にかかります。
• 都市計画税：都市計画区域内の不動産にかかります。

これらの税金は、個人の場合と法人の場合で、一部異なる取り扱いがされます。また、個人事業主の場合、事業用として購入するか、個人所有として購入するかによって、税金の計算や節税の仕組みが変わってくる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

賃貸収益用のマンションを個人事業主の方が購入する場合、法人で購入するのか、個人で購入するのか、あるいは事業用として購入するのか、個人所有物として購入するのかによって、税金面で有利になるかどうかが変わってきます。

一概に「どちらがお得」とは言えませんが、それぞれの状況に応じたメリットとデメリットを理解し、総合的に判断することが重要です。

今回のケースでは、賃貸収益用マンションですので、事業として購入するメリットを最大限に活かせる可能性があります。ただし、個々の状況によって最適な選択肢は異なるため、専門家への相談をおすすめします。

関係する法律や制度：所得税と法人税

個人で不動産を所有する場合、賃料収入は所得税の対象となります。所得税は、所得金額に応じて税率が変動する累進課税制度が採用されています。つまり、所得が増えるほど税率も高くなる可能性があります。

一方、法人で不動産を所有する場合、賃料収入は法人税の対象となります。法人税率は、所得金額に関わらず一定の税率が適用される場合が一般的です。ただし、法人の種類や所得金額によっては、異なる税率が適用されることもあります。

個人事業主の場合、不動産所得は事業所得と合算して所得税が計算されます。事業所得として計上することで、必要経費を計上できるなど、税制上のメリットを享受できる可能性があります。

減価償却

建物の購入費用は、一度に経費として計上するのではなく、減価償却という方法で、耐用年数に応じて分割して経費計上します。減価償却費を計上することで、所得を圧縮し、節税効果を得ることができます。

青色申告と白色申告

個人事業主は、確定申告の方法として青色申告と白色申告を選択できます。青色申告を選択すると、最大65万円の青色申告特別控除を受けられるなど、税制上のメリットがあります。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「法人で購入すれば必ず節税になる」というものがあります。しかし、法人の設立には費用がかかり、運営にも手間がかかります。また、法人の所得が大きくなると、法人税率が高くなる場合もあります。

一方、「個人で購入すれば損をする」というわけでもありません。個人の場合は、所得税の累進課税制度によって税率が高くなる可能性がありますが、所得控除や税額控除を適用することで、税負担を軽減できる場合があります。

個人事業主の場合、「事業用として購入すれば、経費として認められる範囲が広がる」というメリットがありますが、事業に関係のない費用を経費として計上すると、税務署から指摘を受ける可能性があります。

このように、節税効果は個々の状況によって異なり、一概にどちらが良いとは言えません。税理士などの専門家に相談し、ご自身の状況に最適な方法を選択することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

法人化のメリット

• 所得分散：家族を役員にすることで、所得を分散し、税率を抑えることができます。
• 税制上の優遇措置：中小企業向けの税制優遇措置を利用できる場合があります。
• 信用力の向上：金融機関からの融資を受けやすくなる可能性があります。

法人化のデメリット

• 設立費用と維持費：法人設立には、定款作成費用や登録免許税などの費用がかかります。また、毎年、法人税申告や登記などの手続きが必要になります。
• 社会保険料の負担：役員報酬に応じて、社会保険料が発生します。
• 税務調査のリスク：個人よりも、税務調査の対象となる可能性が高くなります。

個人事業主の場合

• 事業所得としての計上：賃料収入から、必要経費（修繕費、管理費、減価償却費など）を差し引いた金額が、事業所得となります。
• 青色申告の活用：青色申告を選択することで、最大65万円の青色申告特別控除を受けることができます。
• 必要経費の計上：事業に関係する費用は、必要経費として計上できます。ただし、プライベートな費用と混同しないように注意が必要です。

具体例

例えば、年間賃料収入が500万円、必要経費が100万円の場合、所得は400万円となります。所得税率は、所得金額に応じて変動しますが、この場合、所得税と住民税を合わせて約60万円程度の税金が発生する可能性があります。

もし、法人を設立し、役員報酬を300万円にした場合、法人税率は、所得金額に応じて変動しますが、この場合、法人税と役員報酬に対する所得税と住民税を合わせて、約50万円程度の税金になる可能性があります。

この場合、法人化することで、約10万円の節税効果が得られることになります。ただし、法人の設立費用や維持費を考慮する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

• 不動産投資の規模が大きい場合：複数の物件を所有している場合や、高額な物件を購入する場合は、税金の影響が大きくなります。
• 法人化を検討している場合：法人化には、税金だけでなく、様々な法的な手続きが必要となります。
• 税金に関する知識に不安がある場合：税金の計算や確定申告に自信がない場合は、専門家のサポートを受けることで、安心して不動産投資を行うことができます。
• 相続対策を検討している場合：不動産は、相続税の対象となります。相続対策を考慮しながら、最適な不動産投資戦略を立てる必要があります。

専門家は、個々の状況に合わせて、最適な節税方法や税務上のアドバイスを提供してくれます。また、税務調査など、万が一の事態にも対応してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問のポイントをまとめます。

• 賃貸収益用マンションの購入は、個人、法人、個人事業主のいずれの形態でも、税金に影響があります。
• 法人化のメリットとデメリットを理解し、ご自身の状況に合わせて検討することが重要です。
• 個人事業主の方は、事業所得として計上することで、節税効果を得られる可能性があります。
• 税金に関する知識に不安がある場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。
• ご自身の状況に最適な方法を選択し、賢く不動産投資を行いましょう。