法人成り後の賃貸契約名義変更で契約内容変更を要求されました。どうすれば良い？

回答と解説

1. 法人成りとは？賃貸契約における基本的な考え方

法人成りとは、個人事業主として行っていた事業を、法人（会社）として運営することを言います。今回のケースでは、それまで個人名義で借りていた賃貸物件を、会社名義に変更する必要が生じます。

賃貸契約は、大家さんと借主の間で結ばれる契約です。契約内容は、法律（借地借家法など）によって借主が守られるように定められていますが、基本的には当事者の合意に基づいて決定されます。

2. 名義変更と契約内容の変更は別物？今回のケースへの直接的な回答

名義変更は、契約の当事者を変更する手続きです。通常、名義変更だけならば、契約内容を大きく変える必要はありません。しかし、大家さんは、名義変更を機に契約内容の一部変更を提案することがあります。

これは、大家さんが、契約条件をより有利なものにしたい場合や、現在の契約内容に問題点があると判断した場合などに行われることがあります。

今回のケースでは、大家さんが契約内容の変更を提案しているため、注意が必要です。変更内容によっては、借主にとって不利になる可能性があります。

3. 関係する法律と制度：借地借家法と契約自由の原則

賃貸契約に関わる主な法律は「借地借家法」です。この法律は、借主の権利を保護し、一方的に不利な条件で契約が結ばれることを防ぐために存在します。

一方で、契約は基本的に当事者の合意に基づいて成立するという「契約自由の原則」も存在します。つまり、大家さんと借主は、自由に契約内容を決められるのが原則です。ただし、借地借家法などの法律に反する内容は無効となります。

名義変更の際、大家さんが契約内容の変更を提案することは、契約自由の原則に基づいています。しかし、変更内容が借地借家法などの法律に違反する場合や、不当に借主の権利を侵害する場合は、拒否することができます。

4. 誤解されがちなポイント：大家さんの言いなりになる必要はない

多くの人が誤解しがちなのは、「大家さんの言うことは絶対」ということ。確かに、大家さんは物件の所有者であり、契約の相手方です。しかし、だからといって、大家さんの要求に全て従う必要はありません。

契約内容の変更を提案された場合、まずはその内容をよく確認し、変更の必要性や、変更によって生じる影響を理解することが重要です。もし、変更内容に納得できない場合は、拒否することもできます。

また、大家さんの提案が法律に違反している可能性がある場合は、専門家（弁護士など）に相談することも検討しましょう。

5. 実務的なアドバイスと具体例：変更内容の確認と交渉術

契約内容の変更を提案された場合、以下の手順で対応することをおすすめします。

• 変更内容の確認: 変更箇所と、変更によって何が変わるのかを具体的に確認しましょう。変更理由も尋ねることで、大家さんの意図を理解しやすくなります。
• 専門家への相談: 変更内容が法律的に問題ないか、借主にとって不利な条件になっていないかを弁護士などの専門家に相談しましょう。
• 交渉: 変更内容に納得できない場合は、大家さんと交渉しましょう。変更箇所の削除や、別の条件への変更を提案することもできます。
• 合意: 交渉の結果、双方が合意すれば、変更後の契約書を作成し、署名・捺印します。

具体例:

例えば、家賃の値上げを提案された場合、周辺の家賃相場と比較し、不当な値上げであれば、交渉をすることができます。また、退去時の原状回復費用について、借主にとって不利な条項が追加されようとしている場合は、その削除を求めることができます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士の活用

以下のような場合は、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

• 変更内容が複雑で、自分だけでは理解できない場合
• 変更内容が法律に違反している可能性がある場合
• 大家さんとの交渉がうまくいかない場合
• 契約内容の変更によって、大きな損害を被る可能性がある場合

弁護士は、法律の専門家として、契約内容の適否を判断し、借主の権利を守るためのアドバイスをしてくれます。また、大家さんとの交渉を代行することも可能です。

7. まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースで重要なポイントは以下の通りです。

• 法人成りによる名義変更の際に、大家さんから契約内容の変更を提案されることは珍しくありません。
• 変更内容をよく確認し、変更の必要性や影響を理解することが重要です。
• 変更内容に納得できない場合は、拒否することもできます。
• 法律に違反している可能性がある場合は、専門家（弁護士など）に相談しましょう。
• 大家さんの言いなりになるのではなく、自分の権利を守るための行動をとりましょう。