無権限建築物の転売と物権的請求権：土地所有者は誰に請求できる？

物権的請求権とは？ 基礎知識を分かりやすく解説

「物権的請求権」という言葉、少し難しく聞こえますよね。これは、簡単に言うと、自分の持っている権利（物権）が侵害されたときに、その侵害を止めてもらったり、元の状態に戻してもらったりするための権利のことです。

例えば、あなたが自分の土地を持っているとします。誰かがあなたの土地に勝手に物を置いたり、建物を建てたりしたら、それはあなたの土地に対する権利（所有権）を侵害していることになります。この場合、あなたは相手に対して、その物をどかしてもらったり、建物を壊してもらったりする権利を行使できます。これが物権的請求権です。

物権的請求権には、主に以下の3つの種類があります。

• 妨害排除請求権: 自分の物に対する妨害を取り除いてもらう権利。例えば、不法占有している人に対して、その土地から出て行ってもらうように請求すること。
• 妨害予防請求権: 自分の物に将来起こるかもしれない妨害を未然に防ぐ権利。例えば、隣の家が自分の土地に落ちてきそうな場合、その危険を取り除くように請求すること。
• 返還請求権: 自分の物を不法に占有している人に対して、その物を返してもらう権利。例えば、盗まれた自分の物を盗んだ人から取り返すこと。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、土地所有者Bは、無権限で建物を建てたAに対して、建物の収去（取り壊し）を請求できる可能性があります。

これは、AがBの土地を不法に占有し、Bの所有権を侵害しているからです。Aが建物をCに売却し、Cが現在住んでいるとしても、Aが建物の所有権取得の登記を保持している場合、Aは依然として土地の不法占有を継続しているとみなされることがあります。

なぜなら、登記は、その人がその物に対して権利を持っていることを公に示す重要な手段だからです。Aが登記を保持しているということは、あたかもAがその建物に対して権利を持っているかのように第三者に見える状態を作り出していることになります。

したがって、BはAに対して、建物の収去を請求できる可能性があります。ただし、これはあくまで可能性であり、具体的な状況によって判断は異なります。

関係する法律や制度：民法と不動産登記法

今回のケースで関係してくる主な法律は、民法と不動産登記法です。

• 民法: 物権に関する基本的なルールを定めています。所有権、抵当権など、様々な物権の種類や、物権が侵害された場合の救済方法などが規定されています。今回のケースでは、土地所有権や物権的請求権に関する規定が重要になります。
• 不動産登記法: 不動産の権利関係を公示するための制度です。不動産の所有者や、抵当権などの権利を登記することで、第三者にもその権利関係を知らせることができます。今回のケースでは、建物の所有権の登記が重要な要素となります。

これらの法律に基づいて、裁判所は具体的な状況を判断し、BがAに対して建物の収去を請求できるかどうかを決定します。

誤解されがちなポイント：所有権と占有の関係

今回のケースで、多くの人が誤解しやすいポイントは、「所有権」と「占有」の関係です。

所有権は、物を自由に利用したり、処分したりできる権利のことです。一方、占有は、物を事実上支配している状態のことです。

今回のケースでは、Aは土地の所有者ではありませんが、無権限で建物を建て、所有権取得の登記を保持している場合、あたかも土地を占有しているかのような状態を作り出していると解釈できます。Cが実際に建物に住んでいても、Aが登記を保持していることが、BがAに対して収去請求できる理由の一つとなりえます。

所有権と占有は必ずしも一致するとは限りません。所有者ではない人が、ある物を事実上支配している場合もあれば、所有者であっても、その物を他人に貸したりして、自分で占有していない場合もあります。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースのような問題に直面した場合、どのように対処すればよいのでしょうか？

まず、事実関係を正確に把握することが重要です。具体的には、以下の情報を確認しましょう。

• 土地の登記情報（誰が所有者か、抵当権などの権利が設定されているか）
• 建物の登記情報（誰が所有者か）
• Aが建物を建てた経緯
• AとCの間の売買契約の内容
• Cが建物に住んでいる期間

これらの情報を基に、弁護士などの専門家に相談し、適切な対応策を検討することがおすすめです。

具体例:

例えば、AがBの土地に無断で建物を建て、その後Cに売却した場合、BはAに対して建物の収去を請求できる可能性があります。しかし、Cがすでにその建物を長期間占有し、Aとの売買契約が有効である場合、裁判所は、Bの請求を認めない可能性もあります。これは、Cの権利を保護する必要があるからです。

このように、個々の状況によって判断が大きく変わるため、専門家の助言を得ることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのような問題は、法律の専門知識が必要となるため、弁護士に相談することをお勧めします。

弁護士は、法律の専門家として、あなたの状況を正確に分析し、適切な法的アドバイスを提供してくれます。また、裁判になった場合、あなたの代理人として、法的手続きを進めることができます。

弁護士に相談すべき主な理由は以下の通りです。

• 専門的な知識と経験: 弁護士は、物権的請求権や不動産に関する専門的な知識を持っています。複雑な法律問題を理解し、適切な解決策を提案してくれます。
• 法的戦略の立案: 弁護士は、あなたの状況に合わせて、最適な法的戦略を立案します。交渉や訴訟など、様々な選択肢の中から、あなたにとって最善の方法を選びます。
• 書類作成と手続き: 弁護士は、訴状や答弁書などの法的書類を作成し、裁判所での手続きを代行してくれます。
• 権利の保護: 弁護士は、あなたの権利を最大限に保護するために、最善を尽くします。

一人で悩まず、専門家に相談することで、問題をスムーズに解決できる可能性が高まります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の問題の重要ポイントをまとめます。

• 物権的請求権は、自分の権利が侵害された場合に、その侵害を排除するための権利です。
• 土地所有者は、無権限で建物を建てた人に対して、建物の収去を請求できる可能性があります。
• たとえ建物が第三者に売却されていても、建物の所有権取得の登記を保持している場合、土地所有者は元の建築者に対して収去を請求できる場合があります。
• 所有権と占有の関係を正しく理解することが重要です。
• 複雑な問題なので、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

今回の解説が、少しでもお役に立てれば幸いです。