父から子への賃貸ビル売買、適正価格と税金について知りたい！

売買価格はどう決める？基礎知識から解説

不動産の売買は、人生の中でも大きな取引の一つです。特に今回のように、親子間の会社間での売買となると、様々な注意点が出てきます。まずは、売買価格を決める上での基礎知識から見ていきましょう。

・不動産の価値を評価する

不動産の価値を評価する方法はいくつかあります。主なものとして、以下の3つが挙げられます。

• 不動産鑑定評価：不動産鑑定士（不動産の価値を専門的に評価する専門家）が、様々な要素を考慮して客観的な価値を算出します。
• 路線価：国税庁が定める、相続税や贈与税を計算する際に用いられる土地の評価額です。
• 固定資産税評価額：市区町村が固定資産税を計算するために定める評価額です。

これらの評価額は、それぞれ目的や計算方法が異なります。売買価格を決める際には、これらの評価額を参考にしながら、最終的には売り手と買い手の合意によって決定されます。

・営業権について

賃貸物件の場合、建物の価値だけでなく、その物件が持つ「営業権」も考慮に入れることがあります。営業権とは、その場所で長年培われてきた顧客や信用などのことで、賃料収入に影響を与える可能性があります。

・売買価格の決定と注意点

売買価格は、上記の評価額を参考にしながら、最終的には売り手と買い手の間で合意して決定されます。ただし、親族間での売買の場合、税務署は「不当に安い価格」での取引を疑うことがあります。この点については、後ほど詳しく解説します。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、以下の点を考慮して売買価格を決定することをおすすめします。

・売買価格の決定方法

売買価格は、不動産鑑定士による鑑定額を参考にすることをおすすめします。不動産鑑定士は、土地の形状、立地条件、周辺の相場などを考慮して、客観的な価値を評価します。また、路線価や固定資産税評価額も参考に、総合的に判断することが重要です。

・営業権の考慮

賃貸物件であるため、営業権も考慮に入れるべきです。具体的には、その物件の賃料収入や、入居者の状況などを考慮して、価格に反映させます。不動産鑑定士に相談することで、適切な評価を受けることができます。

・価格設定の自由度

売買価格は、基本的には売り手と買い手の合意によって自由に決定できます。しかし、親族間の取引の場合、税務上のリスクを避けるために、適正な価格で売買することが重要です。

関係する法律や制度

今回のケースで特に関係する法律や制度は、以下の通りです。

・所得税法

不動産の売買によって利益が出た場合、その利益に対して所得税が課税されます。A社がB社に売却した場合、A社に譲渡所得が発生する可能性があります。

・法人税法

A社は法人であるため、売買によって得た利益に対して法人税が課税されます。

・贈与税法

親族間の取引で、不当に安い価格で売買が行われた場合、差額が贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

・相続税法

売買価格が適正でない場合、相続税にも影響が出る可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

今回のケースで、よく誤解されがちなポイントを整理します。

・「50%ルール」の誤解

「売買価格が時価の50%以上であれば贈与税の対象にならない」という話は、必ずしも正しいとは限りません。税務署は、売買価格が明らかに不当に安いと判断した場合、50%以上の価格であっても贈与税を課税する可能性があります。重要なのは、客観的に見て適正な価格で売買が行われているかどうかです。

・路線価や固定資産税評価額での売買の注意点

路線価や固定資産税評価額は、あくまで税金を計算するための評価額であり、実際の売買価格とは異なる場合があります。これらの評価額だけで売買価格を決定すると、税務署から「不当に安い価格」と判断されるリスクがあります。

・営業権の評価の重要性

賃貸物件の場合、営業権の評価を怠ると、売買価格が不当に低く評価され、税務上のリスクが高まる可能性があります。必ず専門家（不動産鑑定士など）に相談し、適切な評価を受けるようにしましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースで、実務的なアドバイスや具体例を紹介します。

・不動産鑑定士への相談

まずは、不動産鑑定士に相談し、売買対象の不動産の適正な時価を評価してもらいましょう。不動産鑑定士は、客観的なデータに基づいて評価を行うため、税務上のリスクを軽減できます。

・専門家への相談

税理士や弁護士などの専門家にも相談し、税務上のリスクや法的問題についてアドバイスを受けましょう。専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。

・売買契約書の作成

売買契約書は、専門家の指導のもとで作成しましょう。契約書には、売買価格、支払い方法、引き渡し時期などを明確に記載し、後々のトラブルを防止します。

・価格決定の具体例

例えば、不動産鑑定士の鑑定額が1億円、路線価に基づく評価額が8000万円、固定資産税評価額が6000万円だったとします。この場合、不動産鑑定士の鑑定額を参考にしつつ、周辺の類似物件の取引事例などを考慮して、最終的な売買価格を決定します。この際、税務上のリスクを避けるために、不動産鑑定士の鑑定額に近い価格で売買することをおすすめします。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の専門家への相談が不可欠です。

・不動産鑑定士

不動産の適正な時価を評価してもらうために相談します。客観的な評価を受けることで、税務上のリスクを軽減できます。

・税理士

税務上の問題について相談します。売買による税金（所得税、法人税、贈与税など）の計算や、税務上のリスクについてアドバイスを受けられます。

・弁護士

売買契約書の作成や、法的問題について相談します。親族間の取引では、後々のトラブルを避けるために、弁護士の助言を得ておくことが重要です。

・司法書士

不動産登記手続きについて相談します。売買による所有権移転登記など、必要な手続きをスムーズに進めるために、司法書士に依頼します。

まとめ

今回の重要ポイントをまとめます。

• 売買価格は、不動産鑑定士の鑑定額を参考に、客観的に見て適正な価格で決定しましょう。
• 賃貸物件の場合、営業権も考慮に入れましょう。
• 親族間の売買では、税務上のリスクを避けるために、専門家（不動産鑑定士、税理士、弁護士など）に相談しましょう。
• 「50%ルール」は誤解されやすいので注意が必要です。適正な価格で売買することが重要です。
• 売買契約書は、専門家の指導のもとで作成し、後々のトラブルを防止しましょう。

今回のケースでは、専門家の助言を得ながら、慎重に売買を進めることが重要です。適正な価格で取引を行い、税務上のリスクを回避し、円満な売買を実現しましょう。