相続における土地と建物の名義変更とは？

相続が発生した場合、亡くなった人（被相続人）の財産は、相続人全員の共有財産となります。土地や建物も例外ではありません。

この共有状態を解消し、誰がどの財産を相続するかを明確にする手続きが、遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）です。

遺産分割協議で合意が得られたら、その内容に基づいて、土地や建物の名義を相続人に変更する手続き（相続登記）を行います。

名義変更をしない場合の潜在的なリスク

土地や建物の名義変更をしない場合、いくつかのリスクが考えられます。

これは、法的な問題や、将来的な手続きの複雑化につながる可能性があります。

以下に主なリスクを説明します。

• 将来の相続での問題
  
  名義変更をしないまま、相続人が亡くなると、その相続人の相続人（つまり、被相続人の孫など）も相続に関わってきます。
  
  相続人が増えることで、遺産分割協議が複雑になり、合意形成が難しくなる可能性があります。
• 売却時の問題
  
  土地や建物を売却する際、名義が亡くなった父のままだと、まず相続登記を行う必要があります。
  
  相続人が多い場合、全員の同意を得るのが難しく、売却が遅れたり、場合によっては売却できなくなる可能性もあります。
• 権利関係の複雑化
  
  名義人が亡くなったままの状態では、その土地や建物に関する権利関係が複雑になり、第三者とのトラブルに発展するリスクも考えられます。
  
  例えば、固定資産税の滞納による差し押さえや、不法占拠といった問題が発生する可能性もあります。

相続登記に関する法律と制度

相続登記は、不動産登記法という法律に基づいて行われます。

2024年4月1日からは、相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得した相続人は、相続開始を知った日から3年以内に相続登記をしなければならなくなりました。

正当な理由がないのに義務を怠ると、10万円以下の過料（かりょう：行政上のペナルティ）が科せられる可能性があります。

今回のケースでは、名義変更をしないことは、この義務に違反する可能性があります。

ただし、相続人が複数いる場合や、遺産分割協議がまとまらないなど、やむを得ない事情がある場合は、例外が認められることもあります。

具体的な状況に応じて、専門家（弁護士や司法書士）に相談することをお勧めします。

名義変更しないことの誤解

「名義変更をしないことで費用を節約できる」という考えは、一見すると合理的ですが、いくつかの誤解が含まれています。

以下に、よくある誤解とその解説をします。

• 誤解1：固定資産税の支払いは問題ない
  
  固定資産税の支払い者が変わっても、名義が変わらない限り、法的には元の名義人に課税されることになります。
  
  たとえ、固定資産税の支払いを相続人が行っていても、名義変更をしていないと、将来的に税務署から問題視される可能性があります。
• 誤解2：周りもやっているから大丈夫
  
  「周りも同じようにしている」という話を聞くことがあるかもしれませんが、個々の状況によってリスクは異なります。
  
  特に、相続人が多い場合や、将来的に売却を検討している場合は、名義変更をしないことによるリスクが高まります。
• 誤解3：名義変更はいつでもできる
  
  確かに、名義変更はいつでもできますが、時間が経つほど手続きが複雑になる可能性があります。
  
  相続人の数が増えたり、相続人の所在が分からなくなったりすると、手続きが非常に困難になることがあります。

相続登記に関する実務的なアドバイス

相続登記を行う際には、いくつかのステップと注意点があります。

以下に、実務的なアドバイスをまとめました。

• ステップ1：遺産分割協議
  
  相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合います。
  
  遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印することで、合意内容を明確にします。
• ステップ2：必要書類の収集
  
  相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書など、さまざまな書類が必要です。
  
  これらの書類を揃えるには、時間と手間がかかる場合があります。
• ステップ3：登記申請
  
  必要書類を揃えたら、管轄の法務局（登記所）に相続登記の申請を行います。
  
  申請書を作成し、登録免許税を納付する必要があります。
• 専門家への依頼
  
  相続登記の手続きは複雑であり、専門的な知識が必要です。
  
  司法書士に依頼すれば、書類の収集から申請まで、一連の手続きをスムーズに進めることができます。

専門家に相談すべきケース

以下のようなケースでは、専門家（弁護士や司法書士）に相談することをお勧めします。

• 相続人が多い場合
  
  相続人が多いと、遺産分割協議が難航しやすいため、専門家のサポートが必要となる場合があります。
• 相続人同士で意見が対立している場合
  
  相続人同士で意見が対立している場合、感情的な対立が深まり、話し合いが進まなくなることがあります。
  
  専門家は、中立的な立場から、円滑な解決をサポートします。
• 遺産の内容が複雑な場合
  
  不動産以外にも、株式や投資信託など、複雑な遺産がある場合、専門的な知識が必要となります。
• 相続税が発生する場合
  
  相続税が発生する場合、税理士に相談し、適切な節税対策を講じる必要があります。

まとめ：遺産相続における名義変更の重要性

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 土地と建物の名義変更をしないと、将来的に相続や売却で問題が生じる可能性があります。
• 2024年4月1日からは、相続登記が義務化され、正当な理由がないのに怠ると過料が科せられる可能性があります。
• 名義変更をしないことで費用を節約できるという考えは、リスクを伴う場合があります。
• 相続登記の手続きは複雑なので、専門家（司法書士や弁護士）に相談することをお勧めします。

相続は、人生において誰もが直面する可能性がある重要な問題です。

専門家のサポートを受けながら、適切な手続きを行い、将来的なトラブルを回避しましょう。