生前贈与でマイホームを息子に相続！ローン残債あり住宅の相続対策を徹底解説

ローン残債のある住宅の生前贈与：基礎知識

まず、前提として「生前贈与」とは、自分が生きているうちに財産を他人に無償で譲渡することです。相続とは、自分が亡くなった後に財産が相続人に移転することとは違います。 ローンが残っている住宅を息子さんに生前に贈与することは、法律上可能です。ただし、贈与にはいくつかの税金や手続きが伴います。

今回のケースへの具体的な回答

ご質問のケースでは、住宅の相場が4000万円、ローン残債が2500万円なので、実質的な贈与額は1500万円となります。この1500万円に対して贈与税が課税されます。贈与税の税率は、贈与額、受贈者の年齢、過去の贈与状況などによって変動します（基礎控除額や暦年贈与の特例など、税制優遇措置も活用できる可能性があります）。

関係する法律と制度

関係する法律は、主に「贈与税法」です。贈与税は、無償で財産を受け取った側（この場合は息子さん）が納税する税金です。また、住宅の所有権を移転する際には「不動産登記」が必要で、その際に「登録免許税」がかかります。さらに、ローンの抵当権を抹消する際にも費用が発生します。

誤解されがちなポイントの整理

「相続」と「贈与」を混同しやすい点です。相続は、死亡によって財産が自動的に相続人に移転する一方、贈与は生前に財産を自由に譲渡できる点が大きく異なります。また、贈与税は相続税とは異なる税金です。相続税は相続時にかかる税金ですが、贈与税は贈与時にかかる税金です。

実務的なアドバイスと具体例

贈与税の計算は複雑なので、税理士に相談することを強くお勧めします。税理士は、ご家族の状況や資産状況を考慮し、最適な贈与計画を立ててくれます。例えば、暦年贈与の特例（年間110万円までは贈与税がかからない）を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。また、贈与契約書を作成することで、後々のトラブルを防ぐことができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税の計算は複雑で、税制の変更にも対応する必要があります。専門知識がないと、適切な手続きや節税策を講じることが困難です。そのため、税理士や司法書士などの専門家に相談することが重要です。特に、高額な不動産の贈与の場合は、専門家のアドバイスを受けることで、税金や手続きに関するリスクを最小限に抑えることができます。

まとめ：生前贈与における重要なポイント

ローン残債のある住宅を息子さんに生前に贈与することは可能です。しかし、贈与税、登録免許税、抵当権抹消費用などの諸費用がかかります。税制優遇措置の活用や、税理士などの専門家への相談によって、費用を最小限に抑え、スムーズな手続きを進めることが重要です。 計画的な準備と専門家のアドバイスを積極的に活用することで、安心して財産承継を進められるでしょう。