生前贈与で土地・建物を相続！税金対策を徹底解説！土地10分の3は既に名義変更済み！

生前贈与と相続税・贈与税の関係性

まず、生前贈与と相続税・贈与税の関係性を理解しましょう。相続税は、亡くなった方の財産を相続する際に課税される税金です。一方、贈与税は、生前に財産を贈与する際に課税される税金です。今回のケースでは、母親から土地と建物を贈与されるため、贈与税が問題となります。相続税は、母親が亡くなった後に発生する可能性があります。

今回のケースにおける贈与税と不動産取得税

今回のケースでは、贈与税と不動産取得税が主な税金となります。

• 贈与税：土地と建物を贈与された際に発生します。贈与税の税率は、贈与額と受贈者の年間の贈与財産合計額によって決まります。ただし、一定の条件を満たせば、非課税枠（年間110万円）や配偶者への贈与の特例などを利用して税金を軽減できます。
• 不動産取得税：不動産を取得した際に発生します。税率は、不動産の価格によって決まります。しかし、住宅取得資金の贈与に関する特例を利用することで、軽減措置を受けることが可能です。これは、住宅の取得資金として贈与を受けた場合に、一定の条件下で不動産取得税を軽減できる制度です。
• 登記登録免許税：不動産の所有権を移転する際に発生する税金です。これは、贈与の際に必ずかかる税金です。

住宅取得資金の贈与に関する特例

住宅取得資金の贈与に関する特例は、住宅の取得資金として贈与を受けた場合に、不動産取得税を軽減できる制度です。具体的には、一定の条件を満たせば、不動産取得税が全額免除される可能性があります。

この特例を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。例えば、贈与された土地・建物が住宅用地であること、一定の期間内に住宅を建築・取得することなどです。

非課税枠と配偶者への贈与の特例

贈与税には、年間110万円の非課税枠があります。これは、年間110万円までは贈与税がかからないという制度です。また、配偶者への贈与には、一定の金額までは贈与税が軽減される特例があります。

これらの特例を組み合わせることで、贈与税を大幅に軽減できる可能性があります。

既に名義変更済みの土地部分の影響

質問者様は既に土地の10分の3を名義変更済みとのことです。この部分は、今回の贈与の対象外となるため、贈与税の計算からは除外されます。

実務的なアドバイスと具体例

正確な税額を算出するには、不動産の評価額、贈与額、年間の贈与財産合計額などを考慮する必要があります。そのため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

例えば、750万円（土地）＋200万円（建物）＝950万円の贈与があった場合、非課税枠の110万円を除いた840万円に対して贈与税が課税されます。しかし、住宅取得資金の贈与に関する特例や配偶者への贈与の特例などを適用できるかどうかで、税額は大きく変わってきます。

専門家に相談すべき場合

贈与税や不動産取得税の計算は複雑で、専門知識がないと正確な税額を算出することは困難です。軽減措置の適用条件も複雑なため、誤って適用条件を満たさず、税金を多く払ってしまう可能性もあります。そのため、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。

まとめ

生前贈与による土地・建物の名義変更には、贈与税、不動産取得税、登記登録免許税といった税金がかかります。しかし、非課税枠や各種特例を適切に活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。複雑な税制を理解し、適切な手続きを進めるためには、税理士などの専門家への相談が不可欠です。専門家のアドバイスを受けることで、安心・安全に手続きを進められます。