生前贈与で戸建を相続！費用計算と相続時精算課税制度の活用方法を徹底解説

生前贈与と相続時精算課税制度の基礎知識

生前贈与とは、自分が生きているうちに財産を他人に無償で譲渡することです。相続とは違い、贈与者は贈与税（贈与された財産に対して課税される税金）の申告義務を負います。しかし、相続時精算課税制度を利用すれば、贈与税の申告を簡素化できます。

相続時精算課税制度とは、一定の範囲内の生前贈与について、贈与税の申告をせずに、相続税の申告時にまとめて精算できる制度です。贈与を受けた人が、贈与者から相続を受けた場合に適用されます。この制度を利用すると、贈与税の申告の手間が省け、税金の計算もシンプルになります。ただし、贈与額には年間110万円の限度額があります（配偶者への贈与は220万円）。

今回のケースにおける費用計算

質問者様のケースでは、相続時精算課税制度を利用する前提です。そのため、贈与税は相続税申告時に精算されます。しかし、贈与に伴って発生する費用は別途必要です。

主な費用は以下の通りです。

* **不動産取得税:** 不動産を取得した際に課税される税金です。家屋と土地で計算方法が異なります。
* 家屋：課税標準額（課税の対象となる価格）の3%　2,109,630円 × 3% ＝ 63,289円（質問者様の記載より若干異なります）
* 土地：課税標準額の1/2の3%　6,430,640円 ÷ 2 × 3% ＝ 96,460円（質問者様の記載より若干異なります）
* **登録免許税:** 不動産の所有権移転を登記する際に支払う税金です。課税標準額（不動産の価格）の2%　 (2,109,630円 + 6,430,640円) × 2% ＝ 170,813円（質問者様の記載より若干異なります）
* **印紙税:** 贈与契約書に貼る印紙代です。金額によって印紙税額が異なります。50万円以上の贈与契約書には4万円の印紙が必要ですが、相続時精算課税制度を利用する場合は、契約書に印紙を貼る必要がない場合が多いです。
* **司法書士費用:** 不動産の登記手続きを依頼する際の費用です。実費です。

関係する法律や制度

* **不動産取得税法:** 不動産取得税に関する法律です。
* **登録免許税法:** 登録免許税に関する法律です。
* **印紙税法:** 印紙税に関する法律です。
* **相続税法:** 相続税および贈与税に関する法律です。相続時精算課税制度もこの法律で規定されています。

誤解されがちなポイントの整理

相続時精算課税制度を利用しても、贈与に伴う費用（不動産取得税、登録免許税、司法書士費用など）は免除されません。贈与税が免除されるのではなく、相続税申告時に精算されるという点に注意が必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

上記費用に加え、司法書士への報酬は別途必要です。司法書士への依頼は必須ではありませんが、手続きが複雑なため、専門家に依頼することを強くお勧めします。費用は司法書士事務所によって異なりますが、数万円程度を見込んでおきましょう。

また、贈与契約書の作成も重要です。内容に不備があると、贈与が認められない可能性もあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の贈与は複雑な手続きを伴います。特に、相続時精算課税制度の利用には、税法に関する専門的な知識が必要です。少しでも不安な点があれば、税理士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

生前贈与には、贈与税以外にも様々な費用が発生します。相続時精算課税制度を利用する場合でも、不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士費用などは必要です。正確な費用計算と円滑な手続きのためには、専門家への相談が不可欠です。 今回のケースでは、約33万円程度の費用を見込んでおくことが必要です。ただし、これはあくまで概算であり、実際の費用は状況によって異なります。専門家にご相談の上、正確な費用を算出することをお勧めします。