生前贈与と地目変更：祖母・叔母・母の共有土地の名義変更手続きを徹底解説！

1. 地目と登記地目の基礎知識

土地の用途を表す「地目」は、大きく分けて田、畑、宅地、山林などがあります。これは、土地の現状を表す「現況地目」と、法務局に登記されている「登記地目」の2種類があります。
現況地目は、実際にその土地がどう使われているかを示すもので、登記地目は、登記簿に記載されている土地の用途です。 両者が一致しているのが理想的ですが、必ずしも一致するとは限りません。今回のケースのように、現況が宅地でも登記地目が畑となっているケースは珍しくありません。

2. 今回のケースへの直接的な回答

はい、登記地目を「宅地」に変更すれば、名義変更（生前贈与）は可能になります。 登記は、登記簿に記載されている情報に基づいて行われます。登記地目が「畑」のままでは、宅地として贈与する手続きができません。そのため、まず現況に合わせた地目変更手続きを行う必要があります。

3. 関係する法律や制度

地目変更は、不動産登記法に基づいて行われます。 具体的には、地目変更の申請を行い、法務局による調査を経て、登記簿上の地目が変更されます。 この手続きには、測量図の作成や、関係書類の提出が必要になります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「地目変更」と「用途変更」は混同されやすいですが、全く別のものです。
地目変更は、登記簿上の地目を変更する手続きです。一方、用途変更は、建築基準法などの関係法令に基づき、土地の用途を実際に変更することです。今回のケースでは、土地の現況は既に宅地として利用されているため、用途変更は不要です。必要なのは、登記簿上の地目を現況に合わせるための「地目変更」です。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

地目変更の手続きは、司法書士や土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。専門家に依頼することで、スムーズに手続きを進めることができます。 手続きに必要な書類としては、土地の所有権を証明する書類、測量図、申請書などがあります。 具体的な手続きの流れは、以下のようになります。

• 測量士による現地測量：土地の境界などを測量し、測量図を作成します。
• 申請書類の作成：司法書士等が、地目変更登記に必要な申請書類を作成します。
• 法務局への申請：作成した書類を法務局に提出します。
• 法務局による調査：法務局が申請内容を調査します。
• 登記完了：調査が完了し、登記簿に地目変更が反映されます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

地目変更や生前贈与の手続きは、法律や手続きに詳しくないとなかなか難しい部分があります。 特に、土地の境界に問題があったり、複雑な権利関係があったりする場合は、専門家である司法書士や土地家屋調査士に相談することを強くお勧めします。間違った手続きをしてしまうと、後々大きな問題になる可能性があります。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

現況地目が宅地で登記地目が畑の場合、生前贈与による名義変更を行うには、まず登記地目を「宅地」に変更する必要があります。この地目変更は、専門家である司法書士や土地家屋調査士に依頼するのが安全で確実です。 手続きには、測量、申請書類の作成、法務局への申請、調査といったステップがあります。 複雑な手続きなので、専門家の力を借り、スムーズに進めましょう。