生前贈与の税金、マンションのローンと土地の評価はどうなる？

生前贈与とは、生きている間に財産を誰かに譲ることです。相続（亡くなった後に財産を譲ること）とは異なり、贈与する側（贈与者）と贈与される側（受贈者）の合意があれば成立します。

贈与税は、1年間（1月1日から12月31日まで）に受け取った贈与の合計額に対して課税されます。贈与税には、基礎控除（年間110万円）があり、これを超えた部分に税金がかかります。

今回のケースでは、土地付きマンションと土地が贈与されるため、それぞれの財産の評価額が重要になります。土地の評価には、路線価（国税庁が定める土地の価格）などが用いられます。マンションの評価は、固定資産税評価額や時価などを参考にします。

今回のケースでは、ローン残高があるマンションを生前贈与する点が特徴です。贈与税の計算では、原則として、贈与された財産の価値から負債（ローン残高）を差し引くことはできません。これは、相続税とは異なる点です。

したがって、マンションの価値が1億円、ローン残高が1億5千万円の場合、マンションの贈与によって負債が一緒に移転したとしても、贈与税の計算上は、マンションの価値1億円に対して贈与税が課税される可能性が高いと考えられます。

土地（B）の贈与については、土地の評価額に対して贈与税が課税されます。Aのローンの残高をBの贈与税の計算に含めることはできません。

生前贈与に関連する主な法律は、所得税法と相続税法です。贈与税は所得税法に基づいており、相続税法は相続に関するルールを定めています。

また、贈与税の計算には、贈与税の税率が適用されます。贈与税の税率は、贈与額に応じて異なり、累進課税制度が採用されています。

不動産の贈与には、不動産取得税や登録免許税などの税金も関係してきます。これらの税金は、不動産を取得した際に課税されます。

多くの人が誤解しやすい点として、相続と贈与における負債の取り扱いがあります。相続の場合、負債は相続財産から差し引かれますが、贈与では原則として負債を差し引くことはできません。

また、生前贈与には、年間110万円の基礎控除がありますが、これは贈与者一人あたりではなく、受贈者一人あたりに適用される点も注意が必要です。

さらに、生前贈与には、様々な特例（例：住宅取得等資金の贈与の特例など）がありますが、これらの特例は、適用条件が厳しく、専門家への相談が必要となるケースが多いです。

今回のケースでは、マンションのローン残高があるため、贈与税だけでなく、将来的な相続税、固定資産税なども含めた総合的な税金対策を検討する必要があります。

例えば、マンションのローン残高を考慮すると、生前贈与よりも、将来の相続で相続する方が、税金面で有利になる可能性もあります。

また、生前贈与を行う場合は、贈与契約書の作成や、不動産の名義変更など、様々な手続きが必要になります。これらの手続きは、専門家（税理士や司法書士など）に依頼することをおすすめします。

具体例として、1億円のマンションと5千万円の土地を贈与する場合、贈与税の基礎控除（110万円）を超えた部分に対して贈与税が課税されます。贈与税の税率は、贈与額に応じて異なり、最高税率は55%です。

生前贈与に関する税金対策は、個々の状況によって大きく異なります。今回のケースのように、ローン残高がある不動産を贈与する場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家への相談が不可欠です。

専門家は、個々の状況に合わせて、最適な税金対策を提案してくれます。また、贈与契約書の作成や、不動産の名義変更などの手続きもサポートしてくれます。

専門家への相談を検討すべき主な理由は以下の通りです。

今回の質問のポイントは、マンションのローン残高がある場合の生前贈与における税金の計算方法と、将来的な税金対策の検討です。

生前贈与では、原則として、贈与された財産の価値から負債を差し引くことはできません。相続とは異なる点に注意が必要です。

ローン残高がある不動産の贈与は、税金だけでなく、将来的な相続、固定資産税なども含めた総合的な税金対策を検討する必要があります。専門家への相談が不可欠です。

生前贈与に関する税金対策は、個々の状況によって大きく異なります。専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を選択しましょう。