用途地域と建設業許可の関係：住居専用地域での事業展開

【背景】

調整区域（都市計画法に基づく建築制限のある区域）にある違法建築物の土地について、登記は可能だが建設業許可は取得できないと知人から聞いた。
第一種住居専用地域にある古家付きの土地を購入し、既存家屋を事業所として建設業許可を取得したいと考えている。
住居としては全く使用せず、100%事業所として使用する予定。
第一種住居専用地域で建設業許可を取得している会社があることを知り、その方法を知りたい。
会社登記をして建設業許可を取得したいと考えている。
建て替えは考えておらず、既存の建物を事業所として使用したい。

【悩み】

第一種住居専用地域で建設業許可を取得することは可能か。
もし不可能であれば、どのような地域であれば建設業許可を取得できるのか。
第一種住居専用地域で建設業許可を取得している会社がある場合、どのような方法で許可を得ているのか。

建設業許可は、用途地域に関わらず取得できる可能性はありますが、事業計画や建物の利用状況が重要です。

建設業許可と用途地域の基礎知識

建設業を営むためには、原則として「建設業許可」が必要になります。これは、建設工事の請負契約を締結する際に、一定の要件を満たした事業者に対して与えられる許可です。許可を取得するためには、建設業法という法律に基づいた様々な条件をクリアする必要があります。

一方、「用途地域」とは、都市計画法に基づいて定められた、建物の用途や規模などを制限する地域のことです。日本の都市計画は、大きく分けて「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれており、それぞれ異なる規制が適用されます。

今回の質問にある「第一種住居専用地域」は、用途地域の一つです。これは、良好な住環境を保護するために、住宅系の用途（住宅、学校、図書館など）を中心に、一部店舗なども認められる地域です。この地域では、建設できる建物の種類や規模に制限があります。例えば、工場や大規模な店舗などは原則として建てることができません。

第一種住居専用地域での建設業許可取得：今回のケース

質問者様は、第一種住居専用地域にある既存の家屋付き土地を購入し、そこを事業所として建設業許可を取得したいと考えています。この場合、いくつかのポイントを考慮する必要があります。

まず、建設業許可は、建物の用途地域そのもので制限されるわけではありません。つまり、第一種住居専用地域であっても、建設業許可を取得すること自体は可能です。しかし、許可を取得するためには、事業を行う場所（事務所など）の確保が必要になります。

問題となるのは、既存の家屋が、第一種住居専用地域の用途規制に適合しているかどうかです。例えば、既存の家屋が住宅として建てられたものであれば、それを事業所として使用することに問題がないか、事前に確認する必要があります。もし、用途変更が必要な場合は、行政への手続きが必要になる場合があります。

また、建設業許可を取得するためには、事務所としての機能が確保されている必要があります。具体的には、電話やFAX、事務スペース、打ち合わせスペースなどが整っていることが求められます。これらの要件を満たしていれば、第一種住居専用地域であっても、建設業許可を取得できる可能性は十分にあります。

関係する法律と制度

建設業許可に関する主な法律は「建設業法」です。この法律は、建設業者の許可要件、許可の種類、営業に関するルールなどを定めています。

用途地域に関する規定は、「都市計画法」に定められています。この法律は、都市計画の基本的なルールを定めており、用途地域もその一つです。

また、建築物の用途を変更する場合には、「建築基準法」に基づく手続きが必要になる場合があります。例えば、住宅を事務所として使用する場合などです。

誤解されがちなポイント

多くの人が誤解しがちな点として、用途地域と建設業許可の関係があります。用途地域は、建物の用途を制限するものであり、建設業の許可を直接制限するものではありません。

また、建設業許可を取得するためには、必ずしも事業所が特定の地域にある必要はありません。例えば、事務所は都市部にあり、実際の工事現場は郊外にある、ということも可能です。

さらに、建設業許可は、会社として登記することとは別の手続きです。会社を設立し、建設業許可を取得するためには、それぞれ異なる要件を満たす必要があります。

実務的なアドバイスと具体例

第一種住居専用地域で建設業許可を取得するためには、以下の点に注意しましょう。

建物の用途確認: 既存の家屋が、事業所として使用できる用途であるかを確認しましょう。必要に応じて、用途変更の手続きを検討しましょう。
事務所の確保: 建設業許可に必要な事務所の要件を満たしているか確認しましょう。電話、FAX、事務スペース、打ち合わせスペースなどを確保しましょう。
行政への相談: 建設業許可の手続きや、用途地域に関する規制について、管轄の行政（都道府県庁や市区町村役場）に事前に相談しましょう。
専門家への相談: 行政書士や建築士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

具体例として、第一種住居専用地域にある住宅を事務所として利用している建設会社があります。この場合、住宅の一部を事務所として使用し、残りの部分は倉庫や資材置き場として利用しているケースが見られます。このような場合、用途変更の手続きを行い、事務所としての要件を満たしていれば、建設業許可を取得できる可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を強くお勧めします。

用途変更が必要な場合: 建築基準法に関する専門知識が必要となるため、建築士に相談しましょう。
建設業許可の手続き: 建設業法に関する専門知識や、手続きの代行を依頼するために、行政書士に相談しましょう。
法的な問題が発生した場合: 弁護士に相談し、法的なアドバイスを受けましょう。

専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスを提供してくれます。また、複雑な手続きを代行してくれるため、スムーズに建設業許可を取得することができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

第一種住居専用地域であっても、建設業許可を取得すること自体は可能です。
既存の家屋を事業所として利用する場合、用途変更が必要になる場合があります。
建設業許可を取得するためには、事務所としての要件を満たす必要があります。
行政や専門家への相談が重要です。

建設業許可の取得は、様々な要件を満たす必要があり、専門的な知識も必要となります。疑問点がある場合は、専門家に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。