田舎の空き家売却：認知症の親類と後見人の役割とは？汚部屋と売却手続きを徹底解説

【背景】
* 田舎に住む親類（夫婦）が、認知症（認知症とは、脳の病気によって記憶力や判断力が低下する状態です）のため、それぞれ別の施設に入所しています。
* 認知症に気付くのが遅れたため、自宅は長期間放置され、汚部屋（ゴミや汚れが大量に蓄積された部屋）となっています。
* ハウスクリーニングを試みましたが、悪臭は取れませんでした。
* 夫婦は歩行困難で、身体介護が必要な状態です。
* 夫婦にはそれぞれ別々の後見人がついています。
* 家には抵当権がなく、夫婦の共有名義です。

【悩み】
空き家となった自宅を売却したいと考えていますが、認知症の親類とそれぞれの後見人の役割、売却手続きについてよく分かりません。誰が売り主となり、どのように手続きを進めれば良いのでしょうか？

後見人が代理で売却手続きを行います。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、重要な用語を整理しましょう。「認知症」とは、脳の病気によって記憶力や判断力、思考力などが低下し、日常生活に支障をきたす状態です。「後見人」とは、認知症など判断能力が不十分な人のために、法律に基づき財産管理や身上監護（生活全般の世話）を行う人を指します。「共有名義」とは、不動産の所有者が複数いる状態です。この場合、夫婦がそれぞれ半分ずつ所有権を持っています。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の親類であるご夫婦は認知症であり、判断能力がありません。そのため、不動産の売買などの重要な契約行為は、それぞれに選任されている後見人が代理で行います。つまり、売り主は後見人2名となります。

関係する法律や制度がある場合は明記

このケースでは、民法（特に成年後見制度に関する規定）が関係します。成年後見制度は、判断能力が不十分な成年者の権利利益を保護するために設けられています。後見人は、被後見人（判断能力が不十分な人）の代理として、財産管理や身上監護を行います。不動産売却も、後見人の重要な業務の一つです。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「後見人は被後見人の意思を無視して何でもできる」という点があります。後見人は、被後見人の利益を最大限に考慮して行動する義務があります。売却についても、被後見人の生活に支障がない範囲で、かつ、可能な限り有利な条件で売却する必要があります。単に「早く売却したい」という理由だけで、安易に売却することはできません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

売却手続きは、不動産会社に依頼するのが一般的です。不動産会社は、後見人に対して売却価格や手続き方法などを説明し、同意を得た上で売買契約を締結します。売却代金は、被後見人の口座に振り込まれ、後見人が管理・運用します。汚部屋の状態であるため、売却前にリフォーム（修繕）が必要になる可能性があります。後見人は、リフォーム費用についても適切に判断する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産売却は複雑な手続きを伴います。特に、今回のケースのように認知症の方が関係する場合は、法律的な知識や専門的な判断が必要になります。後見人だけでは不安な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。彼らは、売買契約の内容確認、税金対策、相続問題への対応など、様々な面でサポートしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 認知症の夫婦の不動産売却は、それぞれの後見人が代理で行います。
* 後見人は、被後見人の利益を最優先して行動する必要があります。
* 不動産売却は複雑な手続きを伴うため、専門家への相談が推奨されます。
* 汚部屋の状態を改善する必要がある場合、リフォーム費用なども考慮する必要があります。

この解説が、質問者様だけでなく、同様の悩みを抱える方々にとって少しでも参考になれば幸いです。専門家のアドバイスを得ながら、適切な手続きを進めてください。