登記簿と実測面積の食い違い！台帳記載事項証明と建物面積の謎を解き明かす

1. テーマの基礎知識：登記簿と実測面積

不動産の面積に関する情報は、主に「登記簿面積」と「実測面積」の2種類があります。

登記簿面積は、不動産登記簿（不動産の所有権などを記録した公的な書類）に記載されている面積です。これは、建物が建築された時点での面積が記録されていることが多く、正確な実測値とは必ずしも一致しません。

一方、実測面積は、実際に建物や土地を測量して算出した面積です。正確な面積を知るためには、専門業者による測量が必要です。 登記簿面積は、建築当時の測量に基づいており、必ずしも現在の状態を正確に反映しているとは限りません。

2. 今回のケースへの直接的な回答：面積の差が生じる理由

質問者様のケースで、台帳記載事項証明書と登記簿謄本の面積に差が生じている原因としては、以下の可能性が考えられます。

* **建築時の測量誤差：** 建築当時の測量技術の精度が低かったり、測量方法に誤差があったりすることが考えられます。
* **増改築やリフォーム：** 建築後に行われた増改築やリフォームによって、建物の面積が変化しているのに、登記簿の面積が更新されていない可能性があります。 例えば、バルコニーを囲い込んで部屋にした場合などは、登記簿面積には反映されない可能性があります。
* **登記の不備：** 登記手続きの際に、面積の記載に誤りがあった可能性も考えられます。
* **定義の違い：** 登記簿面積と台帳記載事項証明書の面積の算出方法に違いがある可能性もあります。例えば、バルコニーやベランダの面積の算入方法などが異なる場合があります。

3. 関係する法律や制度：不動産登記法

不動産の面積に関する情報は、不動産登記法に基づいて登記簿に記録されます。 しかし、登記簿面積はあくまでも登記された時点での面積であり、必ずしも現状の面積と一致するとは限りません。 面積に誤りがあったとしても、登記簿の記載内容を簡単に変更することはできません。

4. 誤解されがちなポイント：登記簿面積は絶対ではない

登記簿面積は、不動産取引において重要な情報ですが、必ずしも正確な面積を表しているとは限りません。 そのため、登記簿面積を鵜呑みにせず、必要に応じて実測面積を確認することが重要です。

5. 実務的なアドバイスや具体例：専門家への相談

面積の差が大きい場合は、不動産鑑定士や測量士などの専門家に相談して、正確な面積を測量してもらうことをお勧めします。 また、面積の差によって、売買契約や税金などに影響が出る可能性もありますので、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

例えば、売買契約において、面積の差が大きすぎる場合は、契約価格の調整が必要になる可能性があります。 また、固定資産税の算定にも面積が用いられるため、面積の差は税額にも影響を与える可能性があります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由：大きな面積の差がある場合

面積の差が著しく大きい場合、または面積の差によって何らかのトラブルが発生する可能性がある場合は、速やかに専門家にご相談ください。 専門家は、面積の差の原因を特定し、適切な解決策を提案してくれます。

7. まとめ：面積の確認は慎重に

登記簿面積と実測面積には差が生じる可能性があり、その原因は様々です。 不動産取引においては、登記簿面積だけでなく、実測面積も確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。 面積の食い違いは、思わぬトラブルにつながる可能性があるため、慎重な対応が必要です。