相場より安い賃貸物件は危険？いわく付き物件か見抜く方法を解説

【背景】

特定のエリアで賃貸マンションを探している。
相場よりも家賃が安く、設備のグレードが高い物件を見つけた。
過去に賃貸マンションを借りた経験は4回ある。

【悩み】

家賃が安いことに何か裏があるのではないかと不安に感じている。
「自殺物件」や「いわく付き物件」である可能性を疑うべきか悩んでいる。
物件選びで注意すべき点を知りたい。

相場より安い物件は、事故物件や瑕疵（かし）がある可能性を考慮し、慎重に調査を。

物件選びの基本：なぜ安いの？

賃貸物件を探す際に、家賃が相場よりも安い物件を見つけると、嬉しい反面、何か裏があるのではないかと不安になるのは当然のことです。なぜ物件の家賃が安いのか、その理由をいくつか考えてみましょう。

主な理由としては、以下のようなものが挙げられます。

立地条件: 駅からの距離が遠い、周辺環境が騒がしい、日当たりが悪いなど、立地条件が良くない場合。
築年数: 築年数が古い物件は、設備が古くなっていたり、耐震基準が現在のものと異なっていたりするため、家賃が低く設定されることがあります。
間取りや設備: 部屋の広さや間取りが単身者向け、設備が古いなど、ターゲットとする入居者のニーズに合致しない場合。
空室期間: 長期間空室が続いている物件は、入居者を確保するために家賃を下げることがあります。
事故物件: 過去に自殺や事件などがあった物件は、心理的な抵抗感から家賃が低く設定されることがあります。

これらの理由から、家賃が安い物件には、何らかの事情があることが多いです。しかし、必ずしも悪い物件とは限りません。自分の希望条件と照らし合わせ、許容できる範囲であれば、お得な物件と言えるでしょう。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、相場よりも安く、グレードの高い物件ということなので、少し注意が必要です。まずは、なぜ安いのか、その理由を徹底的に調べてみましょう。

考えられる理由としては、

空室期間が長い: 入居者を早く見つけたいオーナーが、家賃を下げている。
初期費用が安い: 礼金や仲介手数料を無料にすることで、入居を促進している。
事故物件の可能性: 過去に事件や事故があった物件である。
告知義務違反: 告知義務のある瑕疵（かし）を隠している。

などが考えられます。特に「事故物件」や「告知義務違反」の可能性には、注意が必要です。物件の詳細情報を確認し、疑問点があれば、不動産会社に必ず質問しましょう。

関係する法律や制度

賃貸物件に関する主な法律として、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）があります。これは、借主と貸主の権利と義務を定めた法律です。また、宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）も重要で、不動産会社の業務や、重要事項の説明義務などを定めています。

特に、今回のケースで重要になるのは、告知義務です。これは、物件に何らかの欠陥や問題がある場合、貸主は入居希望者にその事実を告知する義務があるというものです。具体的には、過去に自殺や事件があった場合、その事実を告知する必要があります。告知を怠った場合、後々トラブルになる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

賃貸物件を探す上で、よくある誤解を整理しておきましょう。

安い＝危険とは限らない: 家賃が安い理由は様々で、必ずしも悪い物件とは限りません。立地や築年数など、自分の希望条件と照らし合わせて判断することが大切です。
事故物件＝必ずしも住めないわけではない: 事故物件は、心理的な抵抗感があるかもしれませんが、物件自体に問題があるわけではありません。家賃が安く、許容できる範囲であれば、選択肢の一つとして考えることができます。
不動産会社の情報が全て正しいとは限らない: 不動産会社も人間ですので、情報に誤りがある可能性もゼロではありません。自分で情報を収集し、複数の情報源から確認することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

実際に物件を探す際に、注意すべき点と具体的な行動について解説します。

情報収集: まずは、インターネットや不動産会社の情報を参考に、物件の詳細情報を収集しましょう。物件の所在地、間取り、設備、築年数、周辺環境などを確認します。
内見: 実際に物件を見学し、部屋の状態や日当たり、騒音などを確認しましょう。内見の際には、気になる点があれば、積極的に質問しましょう。
周辺調査: 物件の周辺環境も重要です。最寄りの駅までの距離、スーパーやコンビニの有無、治安などを確認しましょう。
不動産会社への質問: 疑問点があれば、不動産会社に遠慮なく質問しましょう。特に、過去に事件や事故があったかどうか、告知義務の対象となる事項がないかなどを確認しましょう。
契約前の確認: 契約前に、重要事項説明書を必ず確認しましょう。重要事項説明書には、物件に関する重要な情報が記載されています。不明な点があれば、不動産会社に質問し、納得した上で契約しましょう。

具体例

例えば、ある物件が相場よりも2万円安いとします。その理由を不動産会社に尋ねたところ、「以前の入居者が短期間で退去したため、空室期間が長くなっている」という説明を受けたとします。内見した結果、部屋の状態も良く、周辺環境も問題ないと判断した場合、その物件は検討に値するでしょう。しかし、「過去に孤独死があった」という説明を受けた場合は、心理的な抵抗感があるかどうか、家賃が安い分、許容できるかどうかを慎重に検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

告知義務違反の疑いがある場合: 不動産会社の説明に不審な点がある、告知義務のある事項が隠されている可能性があると感じた場合は、弁護士や不動産鑑定士に相談しましょう。
心理的な不安が解消されない場合: 事故物件であることなど、心理的な不安がどうしても解消されない場合は、無理に契約せず、他の物件を探しましょう。
契約内容に不安がある場合: 契約内容が複雑で理解できない、不利な条件が含まれている可能性がある場合は、弁護士に相談し、契約内容を確認してもらいましょう。

専門家は、法的知識や専門的な視点から、適切なアドバイスをしてくれます。一人で悩まず、専門家の意見を聞くことも大切です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のテーマである「相場より安い賃貸物件」について、重要なポイントをまとめます。

なぜ安いのかを徹底的に調査する: 家賃が安い理由を明確にし、納得できる理由であれば、検討の余地があります。
告知義務の有無を確認する: 過去に事件や事故があった場合、告知義務があるかどうかを確認し、不動産会社に質問しましょう。
内見で物件の状態を確認する: 部屋の状態や日当たり、騒音などを確認し、自分の目で確かめましょう。
周辺環境を調査する: 周辺の治安や利便性も考慮し、快適に暮らせる環境かどうかを判断しましょう。
専門家への相談も検討する: 不安な点がある場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

相場より安い賃貸物件は、必ずしも危険とは限りません。しかし、慎重な調査と判断が必要です。今回の情報を参考に、自分に合った素敵な物件を見つけてください。