相続したアパートの賃貸媒介契約トラブル！不動産屋のミスで生じた損害と適切な対応策

【背景】
* 今年の7月に父が亡くなり、私がアパートを相続することになりました。
* 父は生前にA不動産屋とアパートの管理契約・賃貸媒介契約を結んでいました。
* アパートは木造2階建て4世帯で満室でしたが、A不動産屋から入居者全員と軽量鉄骨と誤って契約していたと連絡がありました。
* A不動産屋は、礼金返還と、1年以内に退去が出た場合の媒介手数料を免除する対応を提案しました。

【悩み】
A不動産屋のミスにより、入居者から家賃減額請求や、引っ越し費用・修繕費の請求を受けています。正確な契約書がないため、将来アパートを売却する際に訴えられる可能性も心配です。そのため、A不動産屋に対して、再契約、媒介手数料の支払、家賃保証などを請求したいと考えていますが、妥当な請求内容か、法的な根拠があるのか不安です。

A不動産屋の過失による損害賠償請求が可能です。

テーマの基礎知識：賃貸媒介契約と不動産屋の責任

賃貸媒介契約とは、不動産会社が貸主と借主の仲介を行い、賃貸借契約の成立を支援する契約です（媒介契約）。この契約において、不動産会社は、物件情報の正確な提供、契約内容の明示など、専門家としての責任を負います。物件の重要事項（構造、面積など）に誤りがあった場合、不動産会社は損害賠償責任を負う可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：損害賠償請求の可能性

A不動産屋は、物件の構造に関する重要な情報を誤って伝えたことで、契約内容に瑕疵（かし：欠陥）が生じました。このミスにより、質問者様は家賃減額請求や退去、さらには将来的な売却におけるリスクを抱えています。そのため、A不動産屋に対して、これらの損害に対する賠償請求を行うことができます。

関係する法律や制度：民法上の不法行為

A不動産屋の行為は、民法上の不法行為（故意または過失によって他人に損害を与えた場合の責任）に該当する可能性があります。具体的には、債務不履行（契約上の義務を果たさなかったこと）や、過失責任（注意義務を怠ったこと）が考えられます。

誤解されがちなポイント：媒介手数料の免除について

A不動産屋が提案した「1年以内に退去が出た場合の媒介手数料免除」は、質問者様の損害を十分にカバーするものではありません。むしろ、退去が続けば、質問者様は家賃収入の減少という大きな損害を被ることになります。これは、不動産屋の過失による損害の一部しか補償していないため、不当な提案と言えます。

実務的なアドバイスと具体例：損害賠償請求の手続き

まず、A不動産屋に対して、損害賠償請求の内容を明確に記した書面を送付しましょう。請求内容には、以下の項目を含めることが重要です。

* **損害額の算定：** 家賃減額分、空室期間の家賃損失、引っ越し費用、修繕費用、精神的苦痛に対する慰謝料など、具体的な金額を算出します。
* **証拠資料の提示：** 契約書、家賃減額請求書、修繕費用見積書など、損害を証明する資料を添付します。
* **交渉期限の設定：** 損害賠償の交渉期限を明確に設定し、期限までに合意に至らない場合は、裁判を検討することを示唆します。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケースや交渉の難航

損害額の算定や法的根拠の確認、交渉、裁判手続きなど、専門的な知識が必要となる場合、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、交渉が難航したり、裁判を検討する必要が生じた場合は、専門家の助言が不可欠です。

まとめ：積極的な対応で権利を守ろう

A不動産屋のミスによって生じた損害は、質問者様が負担すべきものではありません。積極的に損害賠償請求を行い、権利を守ることが重要です。専門家の力を借りながら、冷静かつ毅然とした対応を心がけましょう。今回のケースでは、正確な契約書の作成と、不動産会社との良好なコミュニケーションが、トラブル防止に非常に重要であることがわかります。