相続したアパートローン、住宅ローン審査への影響と解決策を解説

ローンの種類と住宅ローン審査の基礎知識

住宅ローンを検討するにあたって、まずはローンの種類と、住宅ローン審査がどのように行われるのかを理解しておきましょう。

住宅ローンは、家や土地を購入する際に利用する、長期のローンです。一方、今回のケースで問題となっているのは、相続した賃貸アパートのローンです。これは、アパートの購入費用を借り入れたもので、住宅ローンとは異なる種類のローンです。

住宅ローンの審査では、申込者の返済能力が最も重視されます。返済能力を判断するために、様々な情報が審査されます。具体的には、

• 年収
• 職業
• 勤続年数
• 他の借入状況
• 信用情報

などがチェックされます。他の借入状況には、住宅ローン以外のローン（自動車ローン、教育ローン、カードローンなど）が含まれます。今回のケースのように、相続したアパートのローンも、この「他の借入」として審査に影響を与える可能性があります。

アパートローンが住宅ローン審査に与える影響

相続したアパートのローンが、住宅ローンの審査にどのような影響を与えるのでしょうか。結論から言うと、アパートローンの残高や返済状況によっては、審査に悪影響を及ぼす可能性があります。

住宅ローン審査では、申込者の「総返済負担率」（年収に占めるローンの年間返済額の割合）が重視されます。アパートローンの返済額も、この総返済負担率を計算する際に考慮されます。そのため、アパートローンの残高が多いほど、総返済負担率が高くなり、審査に通らない可能性が高まります。

また、アパートローンの返済が滞っている場合は、さらに審査に不利に働きます。金融機関は、ローンの返済能力に問題があると判断し、融資を断る可能性が高まります。

今回のケースでは、家賃収入からアパートローンを返済しているとのことですが、毎月の返済がギリギリとのことですので、注意が必要です。家賃収入が安定的に得られており、ローンの返済に問題がないことを証明できれば、審査に通る可能性は高まります。

住宅ローン審査でチェックされるポイント

住宅ローン審査では、具体的にどのような点がチェックされるのでしょうか。今回のケースに関連する主なポイントを解説します。

• アパートローンの残高: 残高が多いほど、総返済負担率が高くなり、審査に不利になります。
• アパートローンの返済状況: 返済が滞っている場合は、審査に通る可能性は低くなります。
• 家賃収入: 家賃収入が安定的に得られているか、ローンの返済に十分な金額であるかがチェックされます。家賃収入が不安定な場合や、ローンの返済に不足している場合は、審査に不利になります。
• 他の債務: 住宅ローン以外の借入がある場合、その借入額や返済状況が審査されます。
• 信用情報: 過去のローンの返済履歴や、クレジットカードの利用状況などがチェックされます。信用情報に問題があると、審査に通らない可能性があります。

住宅ローン審査に通るための対策

アパートローンを抱えたまま住宅ローン審査に通るためには、いくつかの対策を講じることができます。

• 自己資金を増やす: 頭金を増やすことで、住宅ローンの借入額を減らすことができます。借入額が減れば、総返済負担率も下がり、審査に通る可能性が高まります。
• アパートローンを借り換えする: アパートローンの金利が高い場合は、借り換えを検討することで、毎月の返済額を減らすことができます。返済額が減れば、総返済負担率も下がり、審査に有利になります。
• アパートを売却する: アパートを売却し、アパートローンを完済することで、他の借入をなくすことができます。これにより、住宅ローン審査に通りやすくなります。
• 収入を増やす: 収入を増やすことで、返済能力を向上させることができます。共働きを始める、副業を始めるなど、収入を増やす方法を検討しましょう。
• 専門家（FPなど）に相談する: 住宅ローンや資産運用に詳しい専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、適切なアドバイスを受けることも有効です。

関係する法律や制度

住宅ローンやアパートローンに関連する法律や制度について、簡単に説明します。

• 民法（相続）: 相続に関する基本的なルールを定めています。相続放棄や限定承認といった制度を利用することで、アパートローンの問題を解決できる可能性があります。
• 金融商品取引法: 金融商品の販売や、金融機関の業務に関するルールを定めています。住宅ローン審査や、ローンの借り換えなど、金融機関とのやり取りにおいて、この法律が関係してきます。
• 住宅ローン控除: 住宅ローンを利用して家を購入した場合に、所得税が控除される制度です。住宅ローンの審査に通った後、この制度を利用することで、税金を軽減することができます。

これらの法律や制度は、今回のケースに直接的に影響を与える可能性があります。専門家や金融機関に相談することで、これらの法律や制度を効果的に活用することができます。

誤解されがちなポイント

住宅ローンに関する誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

• 「アパートローンがあると絶対に住宅ローンは借りられない」という誤解: アパートローンの残高や返済状況、申込者の収入など、様々な要素を総合的に判断して審査が行われます。必ずしも借りられないわけではありません。
• 「家賃収入があれば、アパートローンの返済は問題ない」という誤解: 家賃収入が安定的に得られているか、ローンの返済に十分な金額であるかが重要です。家賃収入が不安定な場合や、ローンの返済に不足している場合は、審査に不利になります。
• 「住宅ローン審査は、年収だけで決まる」という誤解: 年収は重要な要素ですが、それだけではありません。他の借入状況、信用情報、物件の評価なども考慮されます。

実務的なアドバイスと具体例

実際に住宅ローンを検討する際の、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

アドバイス:

• 複数の金融機関に相談する: 金融機関によって、審査基準や金利が異なります。複数の金融機関に相談し、自分に合った住宅ローンを探しましょう。
• 事前に住宅ローンのシミュレーションを行う: 住宅ローンの借入額や返済期間、金利などをシミュレーションし、無理のない返済計画を立てましょう。
• 専門家（FPなど）に相談する: 住宅ローンや資産運用に詳しい専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、アドバイスを受けましょう。

具体例:

例えば、アパートローンの残高が大きく、毎月の返済がギリギリの状況であれば、まず、アパートローンの借り換えを検討してみましょう。金利を下げることができれば、毎月の返済額を減らすことができ、住宅ローンの審査に通りやすくなります。もし、借り換えが難しい場合は、自己資金を増やしたり、収入を増やすための対策を講じたりすることも有効です。専門家と相談しながら、自分に合った解決策を見つけましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 住宅ローン審査に通るか不安な場合: 専門家は、個別の状況に合わせて、審査に通るためのアドバイスをしてくれます。
• アパートローンの問題を解決したい場合: 相続、不動産、ローンに関する専門家は、様々な選択肢を提示し、最適な解決策を見つける手助けをしてくれます。
• 住宅ローンの借り換えを検討している場合: 金利比較や、借り換えのメリット・デメリットについて、専門的なアドバイスを受けることができます。
• 将来の資産形成について相談したい場合: 住宅ローンの返済計画と合わせて、将来の資産形成についても、専門的なアドバイスを受けることができます。

相談先としては、

• 住宅ローンアドバイザー: 住宅ローンの専門家で、審査に関するアドバイスや、金融機関の紹介などを行ってくれます。
• ファイナンシャルプランナー（FP）: お金の専門家で、住宅ローンの相談だけでなく、資産形成や保険など、幅広い分野について相談できます。
• 弁護士: 相続や不動産に関するトラブルについて、法的アドバイスや、手続きのサポートをしてくれます。

などが挙げられます。それぞれの専門家が得意とする分野が異なるため、自分の状況に合わせて、適切な専門家を選びましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

相続したアパートローンが住宅ローン審査に影響を与える可能性があります。アパートローンの残高、返済状況、家賃収入などが審査のポイントとなります。住宅ローン審査に通るためには、自己資金を増やす、アパートローンを借り換えする、アパートを売却する、収入を増やすなどの対策を検討しましょう。専門家への相談も有効です。