相続した不動産売却時の費用控除：A氏から相続したB氏が不動産を売却した場合の費用精算について徹底解説

【背景】
先日、父（A氏）から相続でマンションを受け継ぎました（B氏）。老朽化が進んでいるため、売却を検討しています。父がマンションを購入した際に支払った費用（購入代金、諸費用など）が、私が売却した際の利益から控除されるのかどうかが気になっています。

【悩み】
父がマンション購入に支払った費用と、私が売却して得た利益との関係性がよく分かりません。売却益から父の購入費用を差し引くことはできるのでしょうか？それとも、全く関係なく、売却益に対して税金がかかるのでしょうか？相続税とは別に、売却益に税金がかかることについても不安です。

相続した不動産の売却益から、被相続人（A氏）の購入費用は控除されません。

相続と不動産売却における費用の扱いについて

相続財産の取得と売却益

相続によって不動産を取得した場合、その不動産の取得費は被相続人の購入費用ではなく、相続開始時の時価（相続税評価額）となります。つまり、あなたが相続したマンションの取得原価は、あなたの父がマンションを購入した際の費用ではなく、相続開始時点でのマンションの価格です。これは、相続税の計算にも関わってきます。相続税は、相続開始時点での財産の価額を基に計算されるため、被相続人の購入費用は相続税の計算には影響しますが、相続後の不動産売却には直接関係しません。

売却益と譲渡所得税

不動産を売却した際に得られる利益を「譲渡所得」と言います。譲渡所得には、譲渡所得税（所得税の一種）がかかります。この譲渡所得税の計算において、重要なのは売却価格から「取得費」を差し引いた金額です。この取得費は、相続開始時点でのマンションの時価（相続税評価額）になります。あなたの父がマンションを購入した際に支払った費用は、あなたの譲渡所得の計算には一切関係ありません。

譲渡所得税の計算例

例えば、相続開始時点でのマンションの時価が1,000万円、あなたがマンションを1,200万円で売却した場合、譲渡所得は200万円（1,200万円 – 1,000万円）となります。この200万円に対して譲渡所得税が課税されます。あなたの父がマンションを購入する際に1,500万円支払っていたとしても、それは譲渡所得の計算には影響しません。

相続税と譲渡所得税の違い

相続税は、相続によって財産を取得した際に課税される税金です。一方、譲渡所得税は、不動産などの資産を売却して利益を得た際に課税される税金です。両者は異なる税金であり、相続税の計算に影響する被相続人の購入費用は、譲渡所得税の計算には影響しません。

誤解されやすい点：相続と売買の区別

相続は、法律上の権利義務の承継であり、売買契約とは全く異なるものです。相続によって取得した財産の取得費は、相続開始時点の時価で決まります。被相続人が過去に支払った費用は、相続人であるあなたには関係ありません。この点を明確に理解することが重要です。

実務的なアドバイス：売却益の計算と税金対策

不動産の売却益を計算する際には、専門家（税理士など）に相談することを強くお勧めします。相続税と譲渡所得税の両方の観点から、税金対策を検討する必要があります。売却価格や取得費（相続開始時点の時価）だけでなく、売却にかかる費用（仲介手数料など）も考慮する必要があります。

専門家に相談すべきケース

不動産の売却は、税金や法律の知識が必要な複雑な手続きです。特に、高額な不動産の売却や、相続税の申告と譲渡所得税の申告を同時に行う必要がある場合は、税理士などの専門家への相談が不可欠です。専門家のアドバイスを受けることで、税金対策を適切に行い、トラブルを回避することができます。

まとめ：相続と不動産売却の費用に関する重要ポイント

相続した不動産を売却する場合、売却益の計算には相続開始時点の時価が用いられ、被相続人の購入費用は関係ありません。譲渡所得税の計算は複雑なため、税理士などの専門家に相談し、適切な税金対策を行うことが重要です。相続と売買は別個の法律行為であり、その点をしっかり理解することが、スムーズな不動産売却につながります。