相続した古家付き土地売却時の譲渡所得申告：取得価格不明の土地と建物の適切な申告方法

相続した古家付き土地売却時の譲渡所得申告

この質問は、相続によって取得した築年数の古い家付き土地を売却する場合の譲渡所得税の申告方法に関するものです。特に、取得価格が不明な点が大きな課題となっています。

相続した土地と建物の取得価格が不明な場合の譲渡所得税申告

相続によって取得した土地や建物の取得価格が不明な場合、譲渡所得税の申告は少し複雑になります。国税庁の資料をよく理解し、適切な申告を行うことが重要です。

譲渡所得税とは何か？

譲渡所得税とは、不動産や株式などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課せられる税金です。 売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額が課税対象となります。

土地と建物の取得価格の算定

今回のケースでは、土地と建物の取得価格が不明です。 一般的に、相続した不動産の取得価格は、相続開始時の時価（相続税の評価額）となります。しかし、相続税申告をしていない、もしくは評価額がわからない場合は、別の方法で取得価格を推定する必要があります。

取得価格が不明な場合の対応

取得価格が不明な場合、国税庁の資料では、土地と建物を別々に評価するよう求められています。 しかし、昭和20年代築の建物については、標準的な建築価額表（過去の建築費用の目安を示した表）からの算出が困難です。

このため、建物の取得価格については、売買価格の一定割合を建物部分の取得価格とみなす方法が考えられます。 質問者様もご指摘の通り、売買価格の5％を建物の取得価格とするケースもあります。しかし、これはあくまで一つの目安であり、税務署の判断に委ねられる部分も大きいです。

売買契約書への記載について

不動産仲介業者の説明通り、売買契約書には土地と建物を一体で価格を記載するのが一般的です。これは、消費税の課税対象外であるため、個々の価格を記載する必要がないからです。しかし、税務申告のためには、土地と建物を分けて取得価格を推定する必要があります。 契約書に別々に記載するよう要望する必要はありませんが、税務申告のために、土地と建物の面積や状況を明確に記載しておくことは重要です。

誤解されがちなポイント

「土地と建物一体で売買契約を結んだから、申告も一体で良い」という誤解は避けましょう。売買契約書は売買の事実を示すものであり、税務申告のための書類ではありません。税務申告には、土地と建物を別々に評価した上で、それぞれの取得価格を記載する必要があります。

実務的なアドバイス

* **相続税申告書を確認する**: もし相続税申告を行っている場合、その申告書に土地と建物の評価額が記載されている可能性があります。
* **不動産鑑定士に依頼する**: 正確な評価額を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼して評価額を算定してもらうことを検討しましょう。費用はかかりますが、税務調査のリスクを軽減できます。
* **税理士に相談する**: 譲渡所得税の申告は複雑なため、税理士に相談することを強くお勧めします。税理士は、あなたの状況に合わせた適切な申告方法をアドバイスしてくれます。

専門家に相談すべき場合

取得価格の算定に自信がない場合、税務調査のリスクを軽減するためにも、税理士や不動産鑑定士に相談することをお勧めします。特に、高額な不動産の売却の場合は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

まとめ

相続した古家付き土地の売却における譲渡所得税の申告は、取得価格が不明な場合、複雑になります。土地と建物を分けて取得価格を推定し、正確な申告を行うことが大切です。税務署の判断に委ねられる部分もありますので、税理士などの専門家に相談することが安心です。 売買契約書は売買の事実を示すものであり、税務申告のための書類ではないことを理解しておきましょう。