相続した古家2棟売却！確定申告で必要な書類と税金シュミレーション

【背景】
* 祖父母から相続した築古の住宅（土着家屋）2棟を相続しました。
* 私名義の登記が完了後すぐに不動産屋に依頼し、数ヶ月で売却できました。
* 私は一度も居住しておらず、住民票も移していません。
* 副業の確定申告は毎年行っていますが、不動産売却の確定申告は初めてです。

【悩み】
相続した家屋の売却益について、確定申告が必要なことは知っていますが、具体的にどのような書類が必要なのか、売買契約書のコピーで良いのか、収入印紙を貼付していないことによる問題、そしておよそどれくらいの税金がかかるのかが分かりません。

売買契約書と登記簿謄本（所有権移転の記録）が必要。収入印紙は後からでも貼付可能。税金は売却益から必要経費を差し引いた額に税率を適用。

相続した不動産売却の確定申告：必要な書類と税金計算

#### 相続不動産売却の基礎知識

不動産を売却した場合、その売却益（売却価格から取得費などを差し引いた利益）は、所得税法上「一時所得」に分類されます。（一時所得とは、一時的な事業や取引によって得られた所得のことです。）相続によって取得した不動産の場合、取得費には相続時の不動産の価額（時価）が含まれます。この価額の算出は、相続税の申告書や不動産鑑定士による評価書などを参考にします。難しい場合は税理士に相談するのが安心です。

#### 今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、相続した2棟の不動産を2400万円で売却されました。確定申告には、以下の書類が必要です。

* **売買契約書（原本）**: 売買の事実と売買価格を証明する重要な書類です。収入印紙を貼付していないとのことですが、後からでも貼付可能です。税務署で購入し、貼り付け、消印を押してください。
* **登記簿謄本（所有権移転の記録）**: 不動産の所有権が質問者様に移転したことを証明する書類です。法務局で取得できます。
* **固定資産税評価証明書**: 不動産の相続時の時価を算出する際に必要です。市町村役場で取得できます。
* **その他必要経費の領収書**: 不動産の売却に係る諸費用（仲介手数料、広告宣伝費など）の領収書です。

#### 関連する法律や制度

今回のケースでは、所得税法が関係します。特に、一時所得に関する規定が適用されます。一時所得には、特定の税率（5段階の累進課税）が適用されます。また、必要経費を差し引いた後の利益に税金が課せられます。

#### 誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「売買契約書のコピーで良い」という点があります。税務署では、原本の提出を求める場合があります。原本を提出できない場合は、コピーと原本の照合が必要となるため、原本の提出がスムーズです。

#### 実務的なアドバイスと具体例の紹介

税金の計算は、以下の手順で行います。

1. **売却価格**: 2400万円
2. **取得費**: 相続時の不動産の時価（固定資産税評価証明書等から算出）
3. **必要経費**: 仲介手数料、広告宣伝費など（領収書で証明）
4. **譲渡所得**: 売却価格 – 取得費 – 必要経費
5. **税金**: 譲渡所得 × 一時所得の税率（所得に応じて5段階の税率が適用されます）

例えば、取得費が1000万円、必要経費が200万円だった場合、譲渡所得は1200万円となります。この金額に一時所得の税率を掛けて税額を計算します。税率は、あなたの他の所得と合わせて計算されるため、正確な税額は税務署の確定申告書作成ソフトなどを使って計算する必要があります。

#### 専門家に相談すべき場合とその理由

不動産売却の確定申告は、税制が複雑なため、自身で処理することが難しい場合があります。特に、相続時の不動産の時価の算出や、必要経費の適切な処理など、専門的な知識が必要となる場面があります。確定申告に不安がある場合、税理士への相談がおすすめです。

#### まとめ

相続した不動産の売却益は「一時所得」として確定申告が必要です。売買契約書（原本）、登記簿謄本、固定資産税評価証明書などの書類を準備し、必要経費を差し引いた譲渡所得に税率を適用して税金を計算します。複雑な手続きや税額計算に不安がある場合は、税理士に相談することをお勧めします。収入印紙は後からでも貼付できますので、慌てずに対応しましょう。