相続した土地が登記上「畑」なのに駐車場として利用されている場合の対処法：農地転用許可と固定資産税の謎を解き明かす

テーマの基礎知識：農地と農地転用

土地の用途は、大きく分けて「農地」「宅地」「商業地」「工業地」などがあります。 「農地」とは、農業に利用されている土地（田、畑、牧草地など）を指し、農地法（農地の売買や転用に関する法律）によって厳しく規制されています。 農地を他の用途（例えば駐車場）に転用するには、原則として都道府県知事などの許可が必要です（農地転用許可）。 許可を得ずに農地を転用すると、罰則が科せられる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：まずは農地転用の許可の有無を確認

質問者様のケースでは、登記簿上は「畑」なのに、実際は15年間も駐車場として利用されているため、農地転用許可が取得されていたかどうかが最大の焦点となります。 まず、以下の手順で調査を進めることをお勧めします。

1. **関係書類の探索:** 相続手続きの中で、不動産に関する書類（売買契約書、賃貸借契約書、固定資産税の納税通知書など）が遺品の中にないか、再度確認してみましょう。 不動産屋が仲介していたとのことですので、不動産屋に問い合わせてみるのも有効です。

2. **農業委員会への問い合わせ:** 土地の所在地を管轄する農業委員会に問い合わせて、過去に農地転用許可の申請があったかどうかを確認しましょう。 申請があった場合、許可が下りているか、あるいは却下されているか、その理由なども分かるはずです。

3. **法務局への登記簿謄本請求:** 最新の登記簿謄本（登記簿の写し）を請求し、土地の用途に関する記載を確認します。 もしかしたら、過去に用途変更の登記が行われているかもしれません。

関係する法律や制度：農地法

このケースでは、農地法が大きく関わってきます。 農地法は、農地の保全を目的として、農地の転用を厳しく規制しています。 許可なく農地を転用した場合、罰則（懲役または罰金）が科せられる可能性があります。 また、現状回復命令（元の状態に戻す命令）が出される可能性も否定できません。

誤解されがちなポイント：固定資産税評価と土地の用途

固定資産税の評価が「雑種地」だったからといって、農地転用許可が不要だったとは限りません。 固定資産税の評価は、土地の利用状況を反映していますが、登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。 登記簿上の用途が「畑」である以上、農地法の適用対象となる可能性が高いです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：専門家への相談

資料が見つからない場合や、農業委員会からの回答が不明瞭な場合は、弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、状況を的確に判断し、適切な対応策をアドバイスしてくれます。 また、もし農地転用許可が取得されていなかった場合、事後的に許可を得る手続きについてもサポートしてくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケースや法的リスク

農地転用に関する手続きは、法律の知識が深く必要であり、複雑な場合があります。 特に、長期間にわたって違法状態が続いていた可能性がある場合、専門家の助言なしに判断を進めるのはリスクが大きいです。 専門家に相談することで、法的リスクを最小限に抑え、適切な解決策を見つけることができます。

まとめ：農地転用の許可有無の確認が重要

相続した土地の利用状況と登記簿上の用途が異なる場合、農地転用の許可が取得されていたかどうかを確認することが非常に重要です。 関係書類の探索、農業委員会への問い合わせ、専門家への相談などを検討し、適切な手続きを進めてください。 放置すると、罰則や現状回復命令といった法的リスクに直面する可能性があります。 早めの対応が安心につながります。