相続した土地とアパートを法人化して有効活用する方法｜定期借地権とアパートの会社への使用貸借

相続した土地とアパートの法人化：基礎知識

まず、相続によって取得した土地とアパートを会社に「使用貸借」する（使用貸借契約：所有権は貸主（兄弟）に残り、使用権のみを借主（会社）に与える契約）ことは可能です。 ただし、アパートの建設に借入金がある場合は、その借入金の処理方法を検討する必要があります。 これは、債権譲渡（債権を第三者に移転すること）という方法で会社に引き継ぐことが考えられます。

土地とアパートの会社への使用貸借：具体的な方法

兄弟で会社を設立し、相続した土地とアパートを会社に使用貸借させることは、法的に問題ありません。 具体的には、兄弟が所有する土地とアパートを会社に貸し出し、会社はその対価として地代・家賃を支払います。 アパート建設時の借入金は、債権譲渡によって会社が負担することになります。 この際、抵当権（借入金の担保として設定された権利）の移転手続きも必要です。

関連する法律と制度

このケースでは、民法（使用貸借に関する規定）、会社法（会社の設立・運営に関する規定）、そして借入金に関わる債権譲渡に関する法律が関係します。 また、税法（所得税法、法人税法など）も重要な要素であり、税理士への相談が不可欠です。 特に、相続税の申告や、会社設立後の税務処理は複雑なため、専門家のアドバイスが必要です。

誤解されがちなポイント：所有権と使用権の違い

所有権と使用権は別物です。所有権とは、その不動産を自由に処分できる権利です。一方、使用権は、その不動産を使用する権利です。使用貸借では、兄弟は所有権を保持したまま、会社に使用権を貸し出すことになります。 所有権を会社に移転する場合は、売買契約となります。

実務的なアドバイスと具体例

会社設立にあたっては、会社の種類（株式会社、合同会社など）、資本金、事業内容などを慎重に検討する必要があります。 使用貸借契約書には、地代・家賃の金額、支払方法、契約期間、解約条件などを明確に記載する必要があります。 また、アパートの管理運営についても、会社としてどのように行うかを事前に計画する必要があります。 例えば、管理会社に委託する、もしくは社員が管理業務を行うなどです。

専門家に相談すべき場合とその理由

税務、法務、不動産に関する専門知識が必要なため、税理士、弁護士、不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 特に、相続税の申告、会社設立の手続き、借入金の処理、契約書の締結など、専門的な知識と経験が必要な場面が多くあります。 間違った手続きを行うと、税金が高額になったり、法律上の問題が発生する可能性があります。

まとめ：相続不動産の有効活用と専門家への相談

相続した不動産を有効活用するために、会社設立と使用貸借という方法が考えられます。しかし、税務や法律上の手続きは複雑であり、専門家のアドバイスを受けることが非常に重要です。 専門家の適切な指導の下で進めることで、相続後の不動産管理を円滑に進め、兄弟間のトラブルも回避できるでしょう。 何よりも、安心して相続手続きを進めるために、専門家への相談を怠らないようにしてください。