相続した土地とアパート売却時の税金対策：購入簿価不明でも安心？税金軽減策を徹底解説

相続した不動産売却時の税金：基礎知識

不動産の売却によって得られる利益（売却益）には、譲渡所得税（譲渡所得税とは、不動産や株式などの資産を売却した際に得られる利益に対して課税される税金です。）がかかります。譲渡所得税の計算は、売却価格から取得費（取得費とは、不動産を購入した際に支払った金額や、取得後にかけた費用（修繕費など）のことです。）と譲渡費用（譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生する仲介手数料や広告宣伝費などです。）を差し引いた金額（譲渡所得）を基に行われます。

しかし、今回のケースのように、取得費が不明な場合、どのように計算するのでしょうか？

購入簿価が不明な場合の譲渡所得税の計算

取得費が不明な場合、税務署は「路線価」や「固定資産税評価額」を基に、相続時の時価を推定します。路線価とは、国税庁が毎年公表する土地の価格です。固定資産税評価額は、市町村が毎年算定する土地や建物の価格です。 これらの評価額は、必ずしも実際の取引価格と一致するとは限りません。税務署の判断に不服がある場合は、異議申し立てをすることも可能です。

不動産売却益の税金軽減：他の不動産購入によるメリット

質問者様は、売却益の一部を別の不動産の購入に充てることで税金の軽減を検討されています。これは、特例的な制度ではなく、譲渡所得税の計算方法に基づいた一般的な節税対策です。

具体的には、売却益から新しい不動産の取得費を差し引くことで、課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。例えば、6000万円の不動産を売却し、4000万円の売却益があったとします。その後、6000万円の不動産を購入した場合、4000万円の売却益から6000万円の取得費を差し引くことはできませんが、課税対象となる譲渡所得は減少し、結果的に税負担を軽減できます。

関係する法律や制度

譲渡所得税に関する法律は、所得税法です。具体的には、所得税法第23条の譲渡所得に関する規定が適用されます。

誤解されがちなポイント

「固定資産税評価額＝取得費」ではありません。固定資産税評価額は、税金の算定基準であり、必ずしも不動産の実際の価値や取得費を表しているわけではありません。

実務的なアドバイスや具体例

税金計算は複雑なため、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた最適な税金対策を提案してくれます。

例えば、相続時の評価額や、アパートの減価償却（減価償却とは、資産の価値が時間とともに減少していくことを考慮して、その減少分を費用として計上することです。）を考慮した取得費の算定など、税務上の手続きを適切に行うことで、税負担を最小限に抑えることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税や譲渡所得税の計算は複雑で、専門知識が必要です。誤った計算や手続きを行うと、過剰な税金を支払うことになったり、税務調査の対象になる可能性もあります。そのため、税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

まとめ

土地とアパートの売却に伴う税金対策は、専門家の助けを借りながら進めることが大切です。購入簿価が不明な場合でも、適切な手続きと計算によって税負担を軽減できます。税理士に相談し、状況に合わせた最適な方法を見つけることで、安心して不動産売却を進められます。