相続した土地建物の売却と確定申告：帳簿価額の確認方法と注意点

相続した土地建物の売却と確定申告：基礎知識

相続によって取得した土地や建物を売却した場合、売却益（売却価格から取得費を差し引いた金額）に対して税金がかかる場合があります。この税金は「譲渡所得税」（資産を売却したことで得た利益に対する税金）です。 譲渡所得税の計算には「帳簿価額」という重要な要素が関わってきます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の場合、相続した土地建物を売却されたので、譲渡所得税の確定申告が必要かどうかを判断する必要があります。その判断基準となるのが、売却価格と帳簿価額の比較です。 帳簿価額は、相続税の申告時に作成した「相続税申告書」に記載されています。 相続税申告書を探し、そこに記載されている土地建物の価額が帳簿価額です。

相続税申告書と帳簿価額

相続税の申告は、相続開始後10ヶ月以内に行う必要があります（例外あり）。この申告書には、相続した財産の評価額（相続税を計算するための価額）が記載されています。 この評価額が、譲渡所得税の計算における帳簿価額となります。 もし、相続税の申告をされていない場合は、税理士等の専門家に相談して、帳簿価額を算出してもらう必要があります。

譲渡所得税の計算と確定申告

譲渡所得税の計算は、以下の式で行います。

売却益 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは、相続した時点での土地建物の価額（帳簿価額）です。譲渡費用とは、売却にかかった費用（仲介手数料、登記費用など）です。

売却益がプラスであれば、譲渡所得税の確定申告が必要です。売却益がマイナス（つまり損失）の場合は、確定申告は不要です。

誤解されがちなポイント：帳簿価額の理解

帳簿価額は、相続税申告書に記載されている評価額であり、必ずしも現在の市場価格と一致するとは限りません。 相続時の評価額が、売却時の市場価格よりも低い場合、売却益は大きくなり、税金も高くなる可能性があります。逆に、相続時の評価額が高く、売却価格が低い場合は、売却益が小さくなったり、損失になる可能性もあります。

実務的なアドバイスと具体例

例えば、相続した土地建物の帳簿価額が1000万円、売却価格が500万円、譲渡費用が10万円だったとします。この場合、

売却益 ＝ 500万円 － (1000万円 ＋ 10万円) ＝ -510万円

となり、売却益は-510万円です。この場合は、損失なので確定申告は不要です。

しかし、帳簿価額が500万円で、売却価格が1000万円、譲渡費用が10万円だった場合は、

売却益 ＝ 1000万円 － (500万円 ＋ 10万円) ＝ 490万円

となり、売却益は490万円です。この場合は、譲渡所得税の確定申告が必要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税申告書が見つからない場合、または譲渡所得税の計算方法が複雑で不安な場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、正確な帳簿価額の確認、譲渡所得税の計算、確定申告の手続きをサポートしてくれます。特に、相続税申告書がない場合や、複雑な財産状況の場合は、専門家のアドバイスが不可欠です。

まとめ

相続した土地建物の売却益に関する確定申告は、帳簿価額（相続税申告書に記載）と売却価格の比較で判断します。売却益がプラスであれば確定申告が必要です。 帳簿価額の確認や譲渡所得税の計算に不安がある場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。 正確な情報に基づいて手続きを進めることが、税金トラブルを防ぐために重要です。