相続した土地建物の売却と譲渡所得税：同居・別居で変わる税負担を徹底解説！

相続と不動産譲渡税の基礎知識

まず、相続と不動産譲渡税について基本的な知識を整理しましょう。相続とは、亡くなった人の財産が相続人に引き継がれることです。今回のケースでは、父親の土地と建物が3人の子供に相続されました。 不動産譲渡税は、不動産を売却した際に発生する税金です。 相続した不動産を売却した場合でも、売却益（売却価格から取得費などを差し引いた利益）に対して不動産譲渡税がかかります。取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用（購入価格、登録免許税など）のことです。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、相続した土地建物を売却したため、譲渡所得税の対象となります。 相続税が非課税であったとしても、不動産譲渡税は別途計算されます。

同居のAさんは、マイホーム特例（一定の条件を満たす住宅の譲渡益について、控除が受けられる制度）が適用される可能性があり、譲渡所得税が非課税になる可能性が高いです。 一方、別居のBさんとCさんは、マイホーム特例は適用されません。そのため、売却益に対して20％の税率が適用される可能性が高いです。

売却益の計算は、以下の通りです。

* 売却価格：3,600万円
* 仲介手数料：130万円
* 取得費：相続時における土地建物の時価（相続税申告書に記載されている価額）
* 売却益：売却価格 – 仲介手数料 – 取得費

取得費は、相続税申告時の評価額が基準となります。この取得費から売却益を算出し、その売却益に対して20％の税金がかかります。

関係する法律や制度

関係する法律は、主に所得税法です。 所得税法において、不動産の譲渡益は譲渡所得として課税されます。 また、マイホーム特例は、所得税法の特例として規定されています。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「相続財産だから取得費控除が受けられない」という点があります。 これは、相続税の計算とは異なるためです。 相続税は相続時における財産の評価額に基づいて計算されますが、譲渡所得税は売却時の利益に基づいて計算されます。 相続時における取得費は、譲渡所得税の計算においては取得費として認められます。 ただし、相続税申告書に記載された価額が重要になります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

税金の計算は複雑なため、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 相続税申告書に記載されている土地建物の評価額を税理士に提示することで、正確な譲渡所得税額を計算してもらえます。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続や不動産の売却は、税金に関する複雑な手続きが伴います。 少しでも不安な点があれば、税理士や不動産会社などの専門家に相談しましょう。 専門家は、個々の状況に合わせた最適なアドバイスをしてくれます。 特に、マイホーム特例控除の適用条件や、取得費の算定方法など、専門知識が必要な部分については、専門家の力を借りることが非常に重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

相続した不動産の売却には、譲渡所得税がかかります。 同居者と別居者では、税負担が大きく異なる可能性があります。 マイホーム特例控除の適用や、正確な取得費の算定には専門家の知識が必要不可欠です。 税金に関する手続きは複雑なため、税理士などの専門家への相談がおすすめです。 相続税が非課税であっても、不動産譲渡税は別途計算されることを忘れないようにしましょう。